【裁判要点】 《执行异议复议规定》第二十八条本质是对无过错买受人的物权期待权的保护，是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价，买受人对于房产交易负有审慎的审查义务。买受人明知经济适用住房产权人拥有有限产权且限制交易，对未能办理过户登记负有过错，不符合《执行异议复议规定》第二十八条要件。
【审判组织】李世宇、余晨曦、孙银祥
【案号】（2021）沪0115民初69600号
一、基本案情
原告：冬某某。
被告：程某某、上海浦东发展银行股份有限公司信用卡中心。
2015年7月31日，被告程某某和邯郸市仁达房地产开发公司签订《经济适用住房买卖合同》，约定程某某以241,975元的价格购买涉案房屋，该房屋为经济适用住房。涉案房屋权利人于2018年8月11日登记在程某某名下。2020年1月14日，涉案房屋被本院查封。
2015年7月6日，原告冬某某（买受人、乙方）与程某某（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定原告以37万元的价格购买涉案房屋。合同第二条约定，双方商定房屋成交价格为37万元。成交价格已经包括本合同第一条所列全部内容转让之价格。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。第三条约定，乙方在本合同签订之日起1日内支付30万元，剩余房款7万元在甲、乙双方办理完房屋产权手续后，乙方在将剩余房款支付给甲方。另，双方委托河北十力律师事务所律师对《房屋买卖合同》进行见证，并向见证律师提供了《经济适用住房买卖合同》等材料。2015年7月7日，程某某出具证明，载明收到李庆增购房款20万元。2015年7月9日，程某某出具证明，载明收到原告购房款10万元。李增庆系原告的公公。在本院查封涉案房屋之前，原告已经在该房屋居住至今。
2018年7月25日，本院对浦发信用卡中心诉程某某信用卡纠纷一案作出（2018）沪0115民初17920号民事判决书，判决：“一、被告程某某应于本判决生效之日起十日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司信用卡中心截至2018年1月30日的信用卡欠款本金人民币265,103.82元；二、被告程某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司信用卡中心利息、分期付款手续手续费【以人民币265,103.82元为基数，按《上海浦东发展银行信用卡（个人卡）领用合约》约定的利率标准但不得超过年利率24%，自2017年9月7日计至实际清偿日】；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司信用卡中心的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,061元，公告费560元，由被告程某某负担。”因程某某未履行生效法律文书确定的义务，浦发信用卡中心向本院申请执行。执行过程中，原告对涉案房屋的查封提出书面异议申请，要求停止对涉案房屋的执行行为并解除对涉案房屋的查封。2021年7月12日，本院作出（2021）沪0115执异1225号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。
原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告完全符合该规定的要求。首先，原告与程某某于2015年7月6日就涉案房屋签署了合法有效的《房屋买卖合同》，早于2020年1月14日对涉案房屋的查封。经济适用住房的买卖合同有效。其次，在签订上述合同当天程某某已经将房地产开发商收据、钥匙签收单、房屋交接验收表等原件交给原告，原告装修后一直在涉案房屋居住生活。最后，根据原告已经支付30万元购房款，因程某某拒不配合，原告无法完成过户。原告认为涉案房屋的所有权归原告享有，并且原告享有的权利能够排除浦东法院的强制执行，遂起诉。
二、法院判决
上海市浦东新区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张适用该规定排除执行。本院认为，《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。原告在签订《房屋买卖合同》时明知涉案房屋为经济适用住房，不符合上市交易的条件，但原告仍愿意购买，对于涉案房屋未能办理过户登记的后果应当由原告自行承担；故原告对涉案房屋主张的权利不能排除执行。
综上，一审法院判决驳回原告冬某某的全部诉讼请求。
原告冬某某不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
三、案例精解
（一）一般不动产买受人提起案外人执行异议之诉的权利基础
不动产买受人提起案外人执行异议之诉的权利基础系物权期待权。物权期待权的理论起源于德国，解释为如果一项（几项）条件成就，使不动产买受人的地位得以强化，以致不动产买受人对出卖人产生一个由期待过渡到要求出卖人转移该不动产所有权时，则称之为物权期待权。当然，有学者认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条的不动产买受人仅存在物权之期待而非期待权。目前，理论界对于物权期待权性质的界定，至今莫衷一是，主要的观点有以下三种：一是物权说，二是债权说，三是临界权说。临界权说认为物权期待权处于物权和债权之间一个独立的权利形态。笔者认为，物权期待权是一种值得法律特别保护的法律地位。期待权不同于单纯主观的期待，而是已经具备了权利取得的部分重要要件，且相对人或第三人已对权利人负有特定义务。同时，根据社会经济观点，该法律地位具有财产价值，因而受到法律的特别保护。物权期待权的取得以及所受保护程度取决于实体权利已达到的要件，以及社会经济观点下该实体权利背后的价值基础。根据实体权利价值基础的不同，不动产买受人可以分为一般不动产买受人和消费者购房人。
目前，一般不动产买受人作为案外人提起的执行异议之诉，参照适用的是《执行异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定明确买受人在同时满足上述四项条件后，对登记在被执行人名下的不动产享有排除强制执行的权利，其本质是对无过错买受人物权期待权的保护。笔者认为，物权期待权在性质上仍属于债权，但又有别于一般的债权，虽然法律未明确其独立的地位，但多个司法解释赋予了物权期待权具有排除强制执行的效力。若在期待权向既得权转化的过程中，在买受人无过错的情况下，第三人不正当阻止完整权利的实现，那么买受人有权基于物权期待权阻却该行为。对这种期待状态的保护在一定程度上维护了交易安全和交易秩序。
但该规定中，对于“非因买受人自身原因未办理过户”如何理解与认定，在司法实践中并不统一。是否归结于买受人自身原因，属于主观判断的问题，在具体案件审理中较难把握。
（二）一般不动产买受人物权期待权的立法与司法实践现状
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）之物权编并未给予物权期待权一个准确的定位，所以对于物权期待权的保护，并不能适用 《民法典》第二百三十条权利人请求排除妨害、消除危险的责任方式，或第四百六十二条占有的不动产或者动产被侵占后请求排除妨害或者消除危险的相关规定。一般不动产买受人物权期待权主要规定于最高人民法院2004年发布的 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条，2015年发布的《执行异议复议规定》第二十八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要 （第九次）》（以下简称 《九民纪要》）第一百二十七条。通过分析对比一般不动产买受人物权期待权的三类规定可以发现，对于“未办理过户登记”的主观要件的态度上，《执行异议复议规定》第二十八条要求未过户是非因买受人自身的原因。 对此，《九民会纪要》第一百二十七条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
在司法实践中，“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法律适用存在较大差异，各地区、各法院之间对于相同情形都存在不同的理解与把握，比如本案涉及因购买经济适用住房而导致未能办理过户登记，各判例不尽相同。
（三）“非因买受人自身原因未办理过户登记”之司法认定
笔者认为，司法实践中，应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因。主观方面重点应考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能等情形。客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其它不归属买受人所能控制的原因而办理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用权证，出卖人不配合提供相关购房原始发票，标的物系车库、无法单独办理权属证书等。实践中，同类地点、相近购买时间的其他购房人过户登记办理情况可作为参考依据。具体分析如下：
1.买受人无过错保护原则。《执行异议复议规定》第二十八条规定中的第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”是买受人无过错保护原则的具体体现。
2.能够归责于买受人的原因分析。即使买受人符合《执行异议复议规定》第二十八条前三个条件，如果因自身过错未办理过户登记的，亦应认定仍不享有足以排除强制执行的民事权益。能够归责于买受人的原因一般可分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略，例如不动产之上设定有其他人的抵押登记，买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人的抵押权而无法办理登记；二是对政策限制的忽略，例如，明知限购政策，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利，例如，为了避税故意不办理登记。可以看出，对能否归责于买受人自身原因的认定应综合主观、客观两方面的因素，主观方面主要是审查买受人是否尽到了合理的注意与审查义务，或者是否存在怠于或者故意不办理过户登记的情形；客观方面主要是审查是否存在买受人不可控的因素。因此，可以将“因买受人自身原因未办理过户登记”理解为：买受人明知或者应知但因重大过失不知无法办理过户登记手续，以及能够办理过户登记手续但消极不予办理。排除了可归责于买受人的原因后，便可明晰“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中，原告虽然能够证明其与被告程某某达成房屋买卖合同并对案涉房屋占有使用至今，未及时办理房屋过户登记系因为案涉房屋性质是经济适用住房。但根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。原告明知案涉房屋因政策原因无法办理过户登记手续，其仍受让案涉房屋，那么原告对案涉房屋持续记在程某某名下而可能产生的不利法律后果是有合理预判，在此情况下，能够认定原告对不能办理过户登记主观上是有明知的过错的。所以，本案中，原告不符合《执行异议复议规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不具备享有物权期待权的构成要件，因此不能排除另案对案涉房屋的强制执行。
综上，笔者认为，虽然《九民会纪要》第一百二十七条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。但同时，《执行异议复议规定》第二十八条是关于无过错一般不动产买受人物权期待权的保护条件，实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价，对无过错不动产买受人予以优先的特别保护。但物权期待权毕竟不属于法定优先权，依然属于债权的范畴，该条规定在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破。因此，在适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对买受人是否存在主观过错严格把握。
