买受人未取得产权证将房屋出售 第三人能否要求出卖人直接过户
【案情】
2010年3月，张某因拆迁取得某小区101室房屋。2010年6月，张某将上述房屋以30万元价格出售给周某，并将房屋交付给周某。2010年9月，周某与孙某签订《商品房买卖合同》，约定以35万元的价格将101室房屋出售给孙某，双方对房屋交付、办理过户手续等事宜进行了约定。合同签订后，孙某依约履行了付款义务，周某将101室房屋交付给孙某，孙某对该房屋进行了装修，并入住至今。2016年1月，张某取得房屋所有权证书。
2015年9月，合同约定办理房屋过户手续时间届至，孙某多次要求周某提供过户登记相关材料并协助办理不动产权证，周某予以拖延。后孙某诉来法院，要求张某直接协助办理房屋过户手续。
【观点】
该案在审判实践中存在两种处理方式：
第一种认为，张某与周某，周某与孙某之间的合同真实有效，各方均应如约履行合同义务，周某、孙某的付款义务均已如约履行，张某、周某亦应按照约定履行协助办理房屋过户手续。本案虽为两个买卖合同，为减轻当事人诉累，一次性解决纠纷，可直接判决张某协助周某办理房屋登记，周某再协助孙某办理房屋登记。
另一种观点认为，物权法定，涉案房屋现登记在张某名下，应归张某所有。周某与张某签订买卖合同，双方之间是合同之债，周某不享有涉案房屋的物权，其与孙某签订买卖合同，该合同有效，但不能履行，故应当驳回孙某的诉讼请求。
【评析】
我们同意第二种意见，理由如下：
1、符合合同相对性法理。
《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的法律效力具有相对性，一方面，只有合同当事人各方才享有基于合同产生的权利，并可要求合同相对方履行按照合同所约定的义务。合同的第三方并不享有合同约定的权利，也不能被要求履行合同约定的义务。另一方面，合同当事人不向合同以外的第三人承担违约责任。无论合同构成违约或者解除的原因是否系因第三人，相应的责任均由合同相对承担。
本案中，张某与周某，周某与孙某之间签订的买卖合同是相对独立的，分别是独立合同的合同相对方，相应的合同义务只能由合同相对方履行，违约责任也应由合同相对方承担。即，若张某违约，周某可以要求其承担违约责任，要求张某履行合同义务的主体不应是该合同的第三方孙某。同样，孙某签订的合同的相对方系周某，其无权要求作为合同第三方的张某履行合同义务，承担违约责任。
2、与物权与债权的属性相适。
《中华人民共和国民法典》第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第一百一十八条规定，民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。物权的种类、内容应由法律明确规定，不能由法律之外的其他规范性文件确定，也不能由当事人通过意思自治设定。物权是绝对权，具有排他性、支配性。而债权与物权相对，债权具有相对性，不仅可以通过合同、侵权行为、无因管理、不当得利发生，还可以通过法律规定产生。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
本案中，涉案的房屋登记所有权人为张某，张某依法对涉案房屋享有物权，该物权具有支配性、排他性，张某可以通过合同的方式对该房屋进行处分，通过法律规定的方式，即依法履行登记手续之后，物权发生变动。张某与周某基于双方签订的合同产生债权，在房屋依法登记之前，房屋的物权并未发生变更，张某通过承担违约责任的方式解除合同。
另外，在涉案房屋登记为周某之前，周某并非涉案房屋的所有权人，其与孙某签订买卖合同，处分涉案房屋，系无权处分，双方之间的合同虽然有效，但基于周某不享有物权，该合同无法履行，故孙某要求周某履行房屋过户手续的义务，事实上无法履行，不应支持。与此同时，周某构成违约，孙某可以要求周某承担违约责任。
3、符合民事诉讼法不告不理的原则。
不告不理原则是指未经起诉的案件，法院不能受理和审判。虽然诉讼法中对此无明确条文规定，但起诉和审判是独立的，没有原告的诉就不能有法院的审，故不告不理原则是民事诉讼的基本原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第十一规定，原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的，当事人申请再审，应当裁定再审。故法院审理案件，应当围绕原告的诉讼请求，既不能超出原告的诉讼请求也不能遗漏原告的诉讼请求。
而本案中，孙某直接要求张某协助办理过户手续违反了民事诉讼法不告不理原则。孙某因合同产生纠纷诉来法院，但周某与张某之间的合同并未产生纠纷，二人对此并未提出要求法院审理的请求。若法院直接判决张某协助孙某办理房屋过户手续，不仅要审查张某与周某之间的合同，也要审查周某与孙某之间的合同，而此时张某与周某之间的合同并无争议，故法院不宜对该合同进行审理，并作出最终判决。
此外，在房屋过户手续办理过程中，还会存在税费等问题，也会导致国有资产的流失。综上，笔者认为，在上述案件审理过程中，不宜突破合同相对性，直接判决出卖人协助办理过户手续。
