新房未住却遭污水反灌致家中被淹 物业公司是否承担赔偿责任
【案情】
高某系某小区二楼01室业主，房屋买后未入住。2021年5月的一天，小区物业保洁人员发生高某家中有水流出，物业公司随即联系高某，高某于翌日到达。房门打开后，高某大吃一惊，室内地面尽是污水。
经检测，污水发灌的原因是厨房下主水管堵塞致污水溢出、房屋被淹，高某认为物业公司未能尽到小区公用设备养护责任，应该赔偿。而物业公司认为导致事故发生的原因是相邻业主不当倾倒生活垃圾造成，应由高某邻居赔偿。
经多次协商无果后，高某遂一纸诉状将物业公司诉至法院要求赔偿房屋维修损失合计六万余元。
【裁判】
近日，句容市人民法院审结了该起物业合同纠纷，认为业主和物业公司均存在一定过错，遂判决由物业公司承担70%的赔偿责任。
法院经审理查明，被告系某小区的物业服务企业。原告高某系该小区2幢01室业主，购买该房屋后并未入住。2021年5月下午，小区保洁人员发现01室门口有水流出，被告随即安排工程人员到现场查看，发现室内地面存在大量污水，初步怀疑系下水管道反水造成。被告客服人员于下午电话联系原告，告知淹水情况，请原告尽快开门查看。原告及家人均在外地，未能第一时间赶回。被告打开了主管道进行排污，并联系排污公司来小区进行专业疏通。
翌日，排污限公司工作人员再次到现场对管道进行了疏通，疏通过程中发现有类似抹布的东西随水流出，并有油污及菜叶等物，一小时后管道疏通完毕，工作人员配合被告将管道检查口安装恢复。中午原告家人赶到现场，打开房门，发现室内地面均淹有污水，被告安排人员进行清理冲洗。
此后，原告向被告提出赔偿要求，双方未能对赔偿事宜达成一致意见。原告于2021年6提起诉讼，并申请对案涉房屋维修工程造价进行司法评估。
另查明，被告物业公司与某环保工程有限公司签订了化粪池清掏合同，对雨水/污水排水系统进行定期检查，检查频率为每月一次。
【理由】
法院审理后认为，被告小区物业服务公司，应当依约提供物业服务，其服务内容包含对小区共用设施进行管理，如定期进行污水管道疏通等。该管理义务并非仅仅是进行例行的检查，其应定期全面排查并消除堵塞隐患，及时采取有效措施保持污水管道的完全畅通。本案中，原告所有的房屋发生污水反水，系因排污主管堵塞所致，排污主管属于被告的服务范围，故对于原告的损失，被告应当承担赔偿责任。
但案涉房屋从发生反水到全屋积水并从门口流出被物业人员发现，全过程需要时间积累。如原告平时定期返回房屋查看、管理其房屋，想来能够更及时地发现反水情况并通知被告进行疏通；如原告在接到被告通知后能够及时赶回家中，必然能够减少房屋淹水的时间从而降低损失。故原告自身对于房屋损失的产生具有一定过错。
《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”第一千一百七十三条规定：“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。”根据原、被告双方的过错程度，酌情认定原、被告对于原告损失的承担比例分别为30%、70%。
关于被告辩解本案属于相邻业主不当倾倒生活垃圾导致原告损失，属于相邻关系侵权纠纷问题。小区2幢主管道受油污、菜叶等厨余垃圾堵塞导致案涉房屋反水被淹，污水系从案涉房屋厨房溢出而非卫生间等其他房间溢出，可见并无住户对自家管道进行过改造；而住户在洗菜、洗碗时有油污、饭粒等落入下水管道属于正常情形，积少成多即形成堵塞，所以才需要物业公司定期组织人员对管道进行检查、清理，不能由此认定属于相邻住户侵权，被告该辩解意见不能成立，不予采纳。
原告的损失，根据鉴定机构鉴定意见、被告过错等，确定由被告赔偿三万余元。
判决后，被告不服提起上诉，镇江市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
物业公司与业主签订的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。根据合同约定，物业公司对业主居住小区的物业公共设施包括公共上下水管道等负有日常维修、养护、运行和管理的职责。该管理职责不仅包括对上下水管道等公共设施进行例行检查，而且还包括定期全面排查并消除堵塞隐患。
由于物业公司未尽到上述合同约定的义务，造成小区主管道受油污、菜叶等厨余垃圾堵塞，并导致业主的房屋反水被淹。根据法律规定，物业公司应当对自己的违约行为承担赔偿损失的责任。
案涉小区存在入住率较低的客观情形，而高某所购买的房屋系二层，相较于其他楼层二楼更易出现反水情形。原、被告双方均应正视上述客观情形，一方面原告应善尽房屋管理义务，发现房屋内出现质量问题及时通知被告，另一方面被告也应适当增加检查清理排污管道的频次，避免再出现类似情形。
作者：句容市人民法院 吴未未
