重要条款未磋商一致 合同未订立是否适用定金罚则
——网红经济运行模式复杂 租户判断错误被扣定金
要旨
当前，各城市通过打造网红一条街来提高综合收益已成为一种普遍的经营模式。近日，四川省成都市中级人民法院判决了一起相关的定金协议纠纷案件。秦某原计划在正在打造的网红小吃街上租赁商铺，签订定金协议并支付定金后，发现正式合同内容与事前承诺不一致，遂拒绝订立正式合同。出租方某经营公司以秦某构成违约为由拒绝退还定金。秦某提起诉讼，法院最终判决经营公司退还定金。
案情
2021年10月18日，秦某在经过居间方介绍并实地察看某网红小吃街的商铺后，当天就与出租方签订了定金协议。协议简单约定了租金标准和租赁商铺地址，并约定10月21日双方签订正式合同。定金协议签订后，秦某经过了解和认真思考，认为该商铺与中介所宣传的经营前景不符。在正式合同磋商阶段，秦某发现正式合同内容与前期协商的承租人交纳的月租金，以及由出租方提供一对一网红推广、装修、商标设计等承诺不一致，遂拒绝签订正式合同。
法院经审理查明，若秦某承租该商铺，根据正式合同内容将额外承担以下费用：1.节假日公共活动费用。该费用由商家平摊，但启动活动需经80%以上商家同意；2.综合推广费用。商铺第一年投入的综合推广费用不得低于3万元，否则将采取末尾淘汰制，投入最少的5位商家被取消优先续约权；3.品牌使用年费3000元。承租人可选择出租方提供的品牌，并支付使用年费。出租方仅对其提供的品牌代理进行综合网红推广。若承租人使用另外的加盟品牌或自品牌，出租方不提供任何针对性营销投资。
裁判
法院经审理后认为，秦某给付定金的目的是为了签订正式合同，属于立约定金。
本案中秦某拒绝签订正式合同的原因，既有对经营环境的预估不当，又有租赁条件的认识错误。但从正式合同文本内容来看，双方之间拟建立的合同关系并非传统意义上的纯粹有偿转让房屋占有使用权的租赁关系，还包含了承租人需接受出租人较大程度统一管理的内涵，双方拟建立的是在品牌使用、营业风格、宣传投入等方面需接受限制的合同关系。
秦某在签订定金协议之前并未看到正式合同，对于正式合同中各种收费条件、品牌使用条件、营销宣传要求、营业时间要求的条款设置不清楚。而这些条款，对于任何承租人来说，都会直接影响其作出是否租赁或是否以原价租赁的决定。
故法院认为，该正式合同不能签订的原因系双方对重要条款未磋商一致，不可仅归责于秦某一方，经营公司应将收取的定金予以退还。
评析
在网红经济逐渐兴起的背景下，孵化公司的经营模式和运作方式使得商铺租赁与传统租赁不同，承租人需要多方考察、深入了解、慎交定金，避免事后因为后悔引起定金退还纠纷和其他合同纠纷。
同时，此模式中出租方及居间方负有更高的如实说明义务。法院在审理涉立约定金合同纠纷时，不能简单将未能订立主合同的结果归责于拒绝签订合同的一方当事人，应实质审查、具体分析未能达成正式合同的原因，当事人未恶意拒签合同的，不适用定金罚则。
来源：人民法院报
