案情
2020年初，王某租赁了海门某公司名下二层房屋，并签订《房屋租赁合同一份》，合同约定租赁面积、租金标准及支付方式等，租赁用途明确为运营商业健身房，同时注明承租人对租赁房屋位置、朝向、大小、结构及内部设施、周边环境现状均已考察了解、自愿承租。当日，王某即支付了租赁保证金5万元及部分租金。随后，王某与装修公司签订装修合同一份，在租赁房屋原有基础上进行了再装修，并办理名称为某健身馆的个体工商户营业执照，经营范围为健身服务、游泳室内场所服务。
2020年10月，海门区公安消防大队检查中发现王某开办的健身馆未经消防安全检查擅自营业，责令停产停业、并处罚款。后核实该房屋所在建筑为非商业建筑用房，不能作营业场所的开办，故不能申报消防安全检查。
王某遂向某公司发送告知函，认为其故意隐瞒订约重要信息、致使合同目的无法实现，并要求解除合同，双方办理交接手续。因租金返还、损失赔偿问题双方产生争议，王某诉至海门法院。
裁判
海门法院经审理认为，王某与某公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应依约履行。
王某已发函告知某公司要求解除合同并交接房屋，审理中某公司亦明确表示同意解除合同，故法院对王某解除合同的诉请予以支持。
合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
该案中某公司作为案涉房屋的建设单位，对房屋性质应为明知，案涉合同签订时，王某已明确房屋用途为营业性健身房，某公司在合同签订时未明确告知，现案涉房屋因房屋性质不能作营业场所的开办，某公司对此具有过错。根据王某举证的聊天记录，王某有健身房开办经验，租房时对房屋能否用于商业经营营业未尽必要的注意义务，租赁合同签订时，王某同时亦签订了临时管理规约、承诺书、消防安全责任书等文件，王某在二次装修前未能及时进行消防申报，对于合同不能继续履行及损失的产生亦有过错。
因此，海门法院综合双方过错程度及上述合同实际履行情况，判决王某的损失由某公司承担40%的赔偿责任。
评析
合同关系应当是合作共赢的关系，任何一方均应尊重对方利益、照顾合理期待，因此双方均应秉持审慎的态度订立及履行合同。
案涉合同订立时，合同双方已就标的物用途达成一致并于合同中列明。基于开办健身房的特殊性，直接决定出租人负有披露有关合同的重大信息：房屋及土地性质，以改变信息的不对称状态；其次，承租人作为有经验的健身房经营主体，疏于了解租赁房屋能否用于商业经营营业，对于显而易见存在的商业风险却未尽必要注意义务，显属大意。
因为案涉房屋的性质尚无法改变，必然导致合同陷入僵局，已不具有继续履行的现实可能。合同的效率及经济价值无法实现，故法院对王某解除合同的诉请予以支持。
关于解除合同后的损失赔偿问题，本案中法院在认定承租人合理损失后，综合双方过错程度及合同实际履行情况，酌情认定出租人承担40%的赔偿责任。
对于订立相关经营性用房的租赁合同，承租人需要特别注意审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致，出租人对此亦负有主动披露房屋性质的附随义务、不可侥幸，切莫因大意造成合同不能履行的尴尬境地。
单位：南通市海门区人民法院 作者：周海云
