新入驻的物业公司是否可以要求业主补交已免除的物业费
——有悖诚实信用原则，业主不承担该费用
要旨
开发商售房时承诺车位正式启用才开始交纳物业费，两年后新物业公司入驻后要求业主补交启用前的物业费。业主诉至法院，请求确认该段时间的物业费不应由业主负担。近日，江苏省南通市崇川区人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出一审判决，判决确认业主不承担车位启用前的车位管理费。
案情
2017年10月9日，陈某向开发商南通某置业公司购买了南通市崇川区某小区两个地下停车位。开发商在销售过程中口头承诺两个停车位自陈某开始使用后交纳物业管理费，如果不使用则不用交费，偶尔停车可按临时停车按时收费。2018年年底，该小区交付后，物业公司一直按照开发商的承诺收费，陈某未使用车位也一直未交费。
2019年9月14日，开发商通过招标的方式重新聘请新的物业公司。2019年11月1日新物业公司入驻小区开始物业服务。陈某在2020年8月3日、10月2日启用两个停车位，新物业公司也从陈某启用日起收取其两个车位管理费。2021年6月20日新物业公司反悔，向陈某发送催交通知书，要求陈某补交物业公司入驻时至启用前的物业费。陈某将物业公司诉至崇川区法院，请求确认该段时间的物业费不应由原告负担。
案件审理中，法院依法追加开发商为第三人。
裁判
法院审理后认为，前期物业合同系开发商与前期物业公司共同协商而定，开发商销售车位时对业主关于车位物业费交费时间从启用时起算，视为开发商口头承诺变更前期物业服务合同，前期物业公司与开发商为关联公司，其在实际物业费的收取过程中秉承该承诺，视为其以实际行为认可该条款的变更。此时，该小区车位管理费经开发商、前期物业公司协商后变更为从车位启用之日起算。
开发商在小区交付之后重新通过招标的形式选任新的物业公司，新的物业公司在小区服务时车位管理服务费从启用时收取，实施一年半后新的物业公司反悔要求业主补交启用前的车位管理费，明显有悖诚实信用原则，且前期物业合同关于车位管理费交费时间已变更，现新的物业公司恢复到最初的合同约定，加重了业主的负担，减轻了物业服务人责任，有失公平，对全体业主不产生效力。
据此，法院判决确认原告不承担车位启用前的物业管理费。一审判决后，原、被告双方均未提起上诉，该判决已生效。
评析
前期物业合同签订，源于建设单位在物业全部或大部分未售出之前，建设单位有维护物业保值增值的动力，会选择适当的物业服务企业，且作为最大的产权人有权决定物业服务人并签订前期物业合同。当房产出售后，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形式转移给业主，从而业主承接其所有建筑物相对应的权利义务。建设单位与其他业主共享管理权。房屋销售后，前期物业合同只能由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同。
本案中，房屋销售后，开发商通过招标的方式重新选聘物业公司，而非通过选举产生业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同，其性质属于前期物业服务。
民法典第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务同终止。
开发商在销售商品房的过程中承诺减免物业费或物业费交纳起算时间优惠于前期物业合同，物业公司按开发商的承诺履行了物业合同，可视为对前期物业合同中关于业主物业费交费起算时间的变更性约定，对开发商、业主及物业公司均有效。同时，在开发商出售面积超三分之一的商品房后，小区尚未成立业主委员会之前，开发商通过招标的形式重新选定物业服务企业，其与新选定的物业服务企业签订的前期物业合同不应加重业主的负担。如有加重业主负担的条款应视为无权处分，对全体业主不产生效力。
