要旨
近年来，商品房买卖合同纠纷随着经济发展、居民住房需求而不断增多，而其中开发商迟延办理房屋权属证书引发的案件纠纷占多数，诉讼请求多为要求开发商履行办证义务和支付逾期办证违约金。最高人民法院针对此类案件出台了专门的司法解释，对逾期办证违约金做出规定。但在司法实践中，对逾期办证违约金认定和调整方面还存在分歧。本文以案例引入，进行办证义务主体、违约金计算标准、诉讼时效等问题的讨论。
一、案例介绍及问题引入
原告卢某、杨某与被告南雄公司于2018年8月6日签订了商品房买卖合同，其中载明有关产权交易登记的约定，即出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内申请交易及房屋登记的，双方同意补充协议的约定处理。补充协议中约定，如因出卖人原因，买受人不能再商品房取得竣工综合验收备案证明后500日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起向买受人支付20元违约金，最高赔偿60天。2019年1月15日，南雄华庭二期的其他业主与被告签订了一份协议书，约定产权证办理结束时间为2019年12月31日；并且，若在2019年12月31日仍未办理产权证，按延误的时间每天万分之二的违约金赔偿，且有权起诉。后被告未能按协议约定期限办理产权证。
法院经过审理认为，原告卢某、杨某与被告南雄公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。对于被告逾期办理产权证的问题，由于原告并未在2019年1月15日其他业主与被告签订的协议书上签名，故法院对原告要求按照延误办理产权证的时间每天万分之二计算违约金的诉讼请求不予支持。法院认为，原被告在2018年8月6日补充协议中对延期办理产权证违约金的约定显然过低，因此酌情确定有被告按延误时间每天万分之一计算违约金。被告辩称因新冠疫情影响和防控工作的原因导致无法正常施工，有关部门也限制人员流动，应扣除2020年1月至5月的工作时间。审理法院根据实际情况，酌情扣减疫情延误期间90天。原告主张2020年1月1日至2020年8月31日的延期办证违约金为4751.36元，2020年9月1日至被告具备办证条件并通知原告办理产权证之日止的违约金按上述标准及办法继续计算。
由该案可知，对于商品房买卖逾期办证违约金的调整问题，可能涉及到多个方面：办证义务主体、违约金数额的计算标准、截止日期的认定（是否存在不可抗力等因素）、诉讼时效。
二、办证义务主体
在讨论逾期办证的责任承担问题时，首先要明确的是“办证”的义务主体，即将交易的房屋登记至买方名下，究竟是开发公司的义务还是买方自己的义务？对此，大致存在两种观点：
一种观点认为，《民法典》第598条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此办证主体应是出卖人开发公司。
另一种观点认为，《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，办理房屋所有权证书的责任方，应当为买房人，开发商应承担的则是协助办证的义务。并且，在房屋买卖交易的实务操作中，不动产登记机关都要求卖方亲自到场办理转移登记，获取产权登记也是买方的合同目的。
我们更认同第二种观点，开发商和买方在办理转移登记手续上各有各的义务，应被界定为办证义务的共同主体。具体而言：
开发公司属于办理转移登记的先期义务人，即完成预售房的初始登记，将完整合规的有关资料提交给不动产登记机关进行申请，经审核、批复后再将初始登记证明文件交付买方用于转移登记。如在南雄公司的案件中，买卖双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案”。
三、逾期办证违约金的计算标准
（一）不予调整：以实际损失为依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。可见，法条中规定的当事人对约定违约金高低的认定及调整的标准都是以实际损失为依据。而理论和实务界对此的观点大多是逾期办证没有给购房人造成任何损失，或该损失无法认定。由于逾期办证给买房人带来的损失可能在于房屋交易或投资上，可归为纯粹经济损失，属于一种可期待利益。而具体的损失数额，在实践中难以计算。除非有证据证明逾期办证的房价是低于按期办证卖房的房屋价格，且差价是确定的，不会因逾期的这段时间市场波动、行政政策等其他因素而变化。这在实践中几乎不可能存在，故而逾期办证的损失是不确定的或没有损失，也就不应该调整逾期办证违约金。
在司法实践中，为平衡双方当事人的利益，法院会援引公平原则，行使自由裁量权，调高原合同中约定的过低违约金，而调整标准则通常是中国人民银行同期贷款利率。南雄公司的案件中，法院认为原合同约定的逾期办证违约金过低，计算下来最高也只有1200元，故而在判决中调高了违约金标准。但有学者认为，这种回避实际损失原则的做法，不仅有违合同意思自治原则，且不利对民事法律行为进行正确引导。在订立商品房买卖合同时，买受人和开发商是出于平等地位。若买受人认为违约金过低，则应在订立合同时直接提出，与开发商协商，否则可以拒绝买房。出现这种约定较低或极低的逾期办证违约金的情况，一般是因为买受人缺乏对该问题的重视程度，并且存在侥幸心理认为不会发生逾期办证的问题。此外，若不以实际损失为依据调整违约金，只会加重人们对逾期办证违约金的忽视，开发商也会由此缺少监督，在办证上更加懈怠。
我们认为，以实际损失作为调整违约金的依据，却有其合理性，但在司法实践中还是缺乏一定的可操作性。法官根据案件的具体情况，若认为合同中约定的逾期办证违约金明显过低，并且明显有损买受人的利益，行使自由裁量权予以适当调高，也并无不妥。但这种自由裁量权的行使应当保持谦抑，在作出决定时也要考虑到当事人的意思自治或案件可能存在的特殊情况。
（二）予以适当调整：以违约金的目的为依据
违约金是合同当事人基于自己的意见，在合同订立之时做出的约定，当一方出现违约行为时应向对方支付一定数量的金钱。学术界大多认为《民法典》第585条第3款的迟延履行违约金为赔偿性违约金，体现双方当事人对可能发生损失的预估。不但能够规避开发商逃避承担违约损害的侥幸心理，还能在一定程度上督促其履行，也能使买受人在违约发生之时的第一时间得到救济。因此，合同中约定违约金，具有担保债务履行的功效，同时也具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人损失的效果。若约定的违约金过低，自然也起不到前述应有的效果。《商品房买卖合同解释》第13条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，对于逾期办证违约金约定过低的，可以予以调整，调整后按已付房款的逾期贷款利息标准计算违约金。
四、逾期办证违约金的截止日期和诉讼时效
（一）截止日期的认定
对于逾期办证违约金的截止日期，实务界存在两种观点。第一，认定到办证完毕之日止。这也是法院判例中支持较多的一种计算方式。本文中的南雄公司案件即是如此。判决违约金的计算一直到实际办证结束之日，能够充分保障买受人的权益，并督促开发商尽快履行完办证义务。同时，也能避免买受人囿于诉讼时效的限制，每过三年即需向法院起诉要求支付违约金，既会造成当事人的诉累，也会浪费司法资源。第二，认定到判决生效之日。这是考虑到在判决生效之后的违约行为，具有很大的不确定性，且实际尚未发生。若确实有新的违法事实发生，则可据此再行起诉，如此裁判较为稳妥。
我们更偏向于第一种观点，一方面是因为目前司法实践中确有大多数是按照实际办证之日的截止日期来计算，证明这一做法具有较强的可行性和信服度；另一方面这对于督促开发商履行应尽义务有很好的指导作用，且若认定截止到判决生效之日并要求当事人就其后发生的新违约行为另行起诉，也没有完全规避诉累或利于司法资源的合理配置。
（二）诉讼时效的认定
商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金主要有两种形式：一为固定数额，即无论违约期有多久，都按照固定标准计算。一为按照一定的比例及违约天数计算，即违约金数额会随违约时间的延长而增加。如本案中，原合同约定自逾期之日支付固定的每天20元，最高只能达60天，属于第一种。而在后续其他业主与南雄公司签订的补充协议及法院最终判决的违约金计算标准中，分别采用了万分之二、万分之一的比例，属于第二种。
这两种不同的违约金，在计算诉讼时效上是不同的。第一种违约金属于一时性债权，即内容在某一时点就确定了。该诉讼时效应全部从约定或法定的办证期限届满时开始计算，超过3年则丧失胜诉权。第二种违约金属于继续性债权，即内容和范围随时间推移不断变化。对于该诉讼时效有三种观点：第一，将所有债权视为一个整体，诉讼时效的计算同第一种形式的违约金。第二，认为开发商逾期办证的违约行为一直处于持续状态，所有债权都未超过诉讼时效，买受人可随时主张开发商支付违约金。第三，从起诉之日倒推2年的债权部分未超过诉讼时效，其余部分则超过。
我们更认同第三种观点。第一种观点模糊了一时性债权和继续性债权的区别，与诉讼时效“自权利被侵害”起算的原则相悖。第二种观点，看似合理，但却容易导致买受人为获得高额违约金，迟迟不主张权利，故意不与开发商交接已合格的房屋，甚至引发道德风险，不符合诉讼时效制度的设定意义。
作者：岳琦；单位：丹阳市人民法院
