要旨
随着城市化进程的推进，在市区买一套属于自己的房子成为很多人的梦想。受当地房地产政策等诸多因素影响，二手交易隐藏诸多法律风险。
近日，徐州市泉山区人民法院审结了一起房屋买卖合同纠纷，卖方白某在出售房屋时承诺唯一一套房产与实际不符,导致过户时间、税费发生变化，而买方郭某在履行合同的过程中并未存在违约行为，法院认为双方合同具有继续履行的条件，白某要求解除合同无事实和法律依据，判决驳回了白某的诉讼请求。
案情
白某从开发商处购买了某小区903室房屋（建筑面积99.93 平米），尚未办理产权证。因资金周转需要，白某将房屋挂在某中介公司出售。在中介公司的介绍下，白某与郭某达成房屋买卖意向。由于受房产政策影响，白某的903室房屋需要在办好所有权证后二至三年才能到房屋产权部门办理过户手续。为了避免风险的发生，双方同意等房证下来后白某就将房屋抵押给郭某，待满足过户时间要求后双方再办理过户手续。
2019年4月，白某与郭某签订书面房屋买卖合同，约定房屋总价162万元；4月9日前郭某支付定金30万元；办好房产证七日内办理抵押手续，郭某付款80万元，白某交付房屋；2022年10月10日前双方办理过户手续，郭某付清剩款52万元。双方还约定：交易税费由郭某承担。白某保证交易房屋是家庭名下唯一住房，如与实际不符，导致相关税费增加的，要承担增加的全部税费。
合同签订后，郭某依照合同约定支付了定金30万元，并提前支付了房款50万元。白某也将房屋交付给郭某居住。
2020年8月，郭某通过中介提醒白某办理涉案房屋产权证书，并筹集资金准备在办理抵押手续时付款。前往办理抵押手续的过程中，郭某发现白某名下有两套房产。郭某要求白某承诺按照合同约定承担增加的全部税费。白某不予同意，双方不欢而散。
此后中介多次找双方协商未果。而随着时间的推移，徐州市房地产呈现不断上涨趋势，双方之间的矛盾加剧。2021年3月，白某将郭某起诉至泉山法院，要求解除买卖合同，郭某返还房屋并支付违约金。
庭审
庭审中，白某提出郭某经多次催促未能支付款项，属于不履行合同根本义务的违约行为，因而主张解除合同，返还房屋并要求支付违约金。而郭某则认为自己并不存在违约行为，购房款无法及时支付是白某在合同中的承诺与事实不符合，责任在白某身上。
法院经审理认为，白某认为郭某存在违约行为故提出解除合同的诉请，因此本案的争议焦点在于，郭某是否存在违约行为。
从购房款的支付来看，郭某按照合同的约定支付了购房款定金；在交易过程，郭某一直通过中介催促白某办理房产证及抵押手续，积极促成合同的履行；从合同未能继续履行的原因来看，郭某之所以未支付剩余购房款，是因为双方在前往办理抵押手续的过程中，发现涉案房屋并非白某在徐州的唯一一套住房，这与其在合同中的承诺不符。
在此情况下，郭某与白某协商，要求白某承诺承担新增部分的税费，符合情理。郭某在合同履行过程中并不存在违约行为，双方协商未果的责任不应由郭某承担，白某主张的解除合同等诉请无事实和法律依据，法院不予支持。
评析
诚实信用不仅是民事行为的基本原则，也是社会主义核心价值观的基本要求。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。遵循诚实信用的行为受到法律的保护，不诚信的行为将付出应有的代价。
白某在出售房屋时应当如实详细披露房产信息，让买房在考虑交易成本、风险等因素的基础上做出是否交易判断。按照徐州房产政策要求，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年不得上市交易，而拥有二套住房及以上，则自权属登记之日起未满3年，不得上市交易。白某隐瞒名下有两套住房的事实将直接影响房屋的过户时间和相关关税费。在双方合同明确约定“白某保证交易房屋是家庭名下唯一住房如与实际不符，导致相关税费增加的，要承担增加的全部税费”的情况下，买方郭某要求白某承诺按照合同约定承担增加部分税费合情合理。白某拒绝承担增加部分税费，故而引发了本案纠纷。
白某认为郭某违约，要求解除合同无事实和法律依据，故而判决驳回了白某的诉讼请求。
提醒
对于普通购房者来说，买房是件大事，应当尽到谨慎义务，合理审查房屋产权信息，如产权登记人与出售人是否一致，房屋是否为夫妻共同财产，是否存在租赁、抵押、查封情况，是否满足限购、限售等政策要求，是否登记户籍信息及能否迁出，是否存在严重违反公序良俗的重大事件造成房屋价值贬损严重的情况等。
尤其是对于尚未取得房屋所有权登记的房产，更应当持谨慎态度，最大限度地降低法律风险。对于卖房人来说，应当如实披露房产信息，故意隐瞒的行为不仅不能获得预期利益，反而会为自己不诚信的行为买单。
来源：江苏法院网
