案情
许先生按揭贷款买房，但开发商逾期一年多未能交房，许先生便诉到法院要求解除购房合同。房子不要了，但剩下的贷款谁来还呢？近日，启东法院审理了这起商品房预售合同纠纷及按揭贷款合同纠纷，依法判决解除房屋买卖合同和借款合同，并要求开发商承担剩余贷款的返还责任。
2018年4月，许先生购买了一套商品房，他与开发商签订的合同中约定2019年12月15日前交房，房屋总价款400万元，许先生当日支付首付款200万元，余款200万元向银行按揭贷款。
此后，许先生与某银行、开发商签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定许先生以该房屋向银行申请个人房产抵押贷款200万元，借款期限24年，等额本息还款，由开发商提供阶段性保证。合同签订后，银行将贷款资金一次性划入开发商账户。然而到了交房日，开发商却迟迟未能按约交付房屋。
久久拿不到房子的许先生向开发商发出《律师函》，要求解除房屋买卖合同和借款合同，由开发商支付利息及违约金，并要求开发商承担剩余贷款的还款责任。双方无法达成一致意见，许先生诉至法院。
裁判
启东法院经审理后认为，开发商延期交房时间长达一年有余，许先生作为守约方有权解除房屋买卖合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故案涉房屋买卖合同和借款合同应解除。
关于剩余贷款的还款责任，根据上述解释第二十一条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故在该案中，开发商应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给许先生，并赔偿许先生支付首付款产生的利息损失，同时向银行承担剩余贷款的返还责任。
评析
在商品房按揭贷款模式下，存在三方当事人，即开发商、购房者、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，贷款银行将贷款项直接支付给开发商，开发商实际占有并支配贷款，购房者支付贷款本息。
本案中，许先生既支付了首付款，又要按月偿还按揭贷款。在其对合同解除无过错的情况下，如果仍要求其对剩余贷款承担还款责任，会明显不合理地加重了其负担，导致各方权利义务失衡，有违公平原则。
“在大多数案件审理过程中，我们都充分考虑合同的相对性。但是在此类案件中，由于购房者承担了大部分的资金义务，为了保持各方的权利义务平衡，我们应避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡，而是综合分析商品房按揭贷款商业模式下各方之间的密切联系。”承办法官如是说。
作者：王芬芬；单位：启东市人民法院
