商品房买卖合同关系的认定
发布时间:2022-01-03 18:02:44 浏览次数：
案例：王凤安诉丹东振泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
裁判要旨
原、被告间是否存在真实的房屋买卖关系。房屋买卖属家庭中的重大财产变更事项，对交易事实的认定，应对买卖关系产生的背景、交易各方的信赖关系以及市场交易习惯等诸多因素考量；还应根据付款人的经济能力、款项来源、支付金额及给付过程综合判断买卖事实是否存在。
基本案情
原告王凤安向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的江盈花园3号楼701室、1204室，0号楼1404室、1405室、1604室、1605室的《商品房购销合同》，返还原告购房款2797547元及利息，并承担2797547元的赔偿金；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2003年12月23日在被告处购买了江盈花园小区3号楼701室、1204室两处房屋，面积均为156.789平方米，金额也均为467231元。2005年8月3I日原告又购买了0号楼1404室、1405室、1604室、1605室四处房屋，总金额为1863085元。房屋购买后，被告未给予原告办理上述房屋的进户入住手续。最近原告发现上述房屋已有人入住，经查询，被告已将上述房屋进行出售并在房产部门办理了登记。
被告丹东振泰房地产开发有限公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。1、原、被告间根本不存在商品房买卖关系，没有签订任何商品房购销合同；2、被告没有实际收到任何购房款，原告主张实际交付了六套房屋购房款依据不足，没有实际付款事实；3、原、被告间不存在商品房买卖关系，不存在本案诉争解除合同关系，也不存在违约赔偿问题。4、原告明知真实买房办理的手续情况，而后期所谓买房的手续流程与之前严重不符，不符合交易惯例；5、原告对系列交款细节说不清楚，尤其关于186万余元的收据明显不符合法律规定和日常情理。
法院经审理查明，原告王凤安于2000年8月10日同被告丹东振泰房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了被告开发的位于丹东市元宝区某街道某小区2号楼1单元702室房屋，建筑面积168.338平方米，每平米2980元，总价款为501647元。原告向中国建设银行丹东市某支行贷款300000元，期限为10年，并为此至丹东市公证处办理了公证。截至本次诉讼，原告一直居住于此。
针对本次另两处涉案房屋，即江盈花园3号楼701、1204室，原告持两份商品房购销合同及收款收据主张权利，合同上原买方为宫明，后改为王凤安，并加盖了被告经销部的印章，而收款收据上交款人仍为宫明。被告于2016年6月30日向原告王凤安发出了两份通知，主要内容记载：您于2005年8月31日在我开发公司购买的江盈花园商品房，至今未来我公司开具正式购房发票，经税务部门通知，请于2016年7月16日前，携《商品房买卖合同》、收款收据到丹东振泰房地产开发有限公司售楼处，交纳2005年8月31日至2016年6月30日“产权未转移期间”的土地使用税，并开具购房发票，到市产权产籍处办理产权事宜。原、被告对该两处房屋争议较大。案外人宫明于2005年7月20日死亡。经本院释明，原、被告均不主张本次诉讼中追加其他案外人。
对本次涉案的其余四处房屋，即江盈花园0号楼1404、1405、1604、1605室，原告提供一张盖有被告公司财务专用章的收款收据，而被告坚持双方不存在商品房买卖关系，原、被告亦分歧较大，本院主持调解未果。
裁判结果
辽宁省丹东市元宝区人民法院作出（2018）辽0602民初28号民事判决：驳回原告王凤安的诉讼请求。案件受理费50966元、保全费5000元，均由原告王凤安负担。
宣判后，王凤安向辽宁省丹东市中级人民法院提起上诉，该院以同样的事实作出（2018）辽06民终1201号民事判决：维持原判。
法院认为
本案的争议焦点为：原、被告间是否存在真实的房屋买卖关系。
房屋买卖属家庭中的重大财产变更事项，对交易事实的认定，应对买卖关系产生的背景、交易各方的信赖关系以及市场交易习惯等诸多因素考量；还应根据付款人的经济能力、款项来源、支付金额及给付过程综合判断买卖事实是否存在。
结合本案，原告提供江盈花园3号楼701、1204室，即两份《商品房销售合同》“买方”处均存在名头字迹更改，即由“宫明”改为“王凤安”，且合同中记载的公民身份号码为210602591115101，与原告本人XXX不相一致，其对应的两张《专用收款收据》所记载的交款人亦与原告名头不能彼此吻合。此外，原告出具的另外四处“江盈花园0号楼1404、1405、1604、1605室”房屋均仅单独记载于同一张《收款收据》，没有相应的《商品房销售合同》，而原告早在2000年8月即与被告签订且购买过商品房，理应了解购房形式要件以及交易习惯。原告本次以与被告存在商品房销售合同为由提起诉讼，要求被告依其诉请履行相关义务。在被告否认的情况下，原告未能证实房屋买卖合同的真实性，亦不能就合同取得方式作出合理说明，该涉案交易方式明显有违常理，不符合日常生活经验法则，买卖关系缺乏可信度。
经审查并结合相关事实，原告陈述的事实真伪不明，不足以认定原、被告间存在真实的商品房买卖关系，故对原告要求解除合同、返还购房款及利息并承担赔偿金的诉请，本院均不予以支持。如原、被告存在其他法律关系，原告可以据证协商或另行主张其他权利。
案例评析
该案例涉及商品房买卖合同关系的认定问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
由此看来，房屋买受人请求解除合同、返还购房款并赔偿损失的前提是出卖人与买受人之间已订立商品房买卖合同。但是，本案中，原告主张其与被告存在商品房买卖合同关系。即使涉案房屋为原告所购的被告抵顶给宫明的房产，其也应在被告还清宫明的借款后，再行出售，并与被告重新签订商品房买卖合同，而非在宫明的合同上进行修改，且原告未提供购房款的来源予以证明，原告购房十余年后未办理入户手续亦与正常的交易习惯不符，从证据情况及交易习惯来看，无法认定双方存在商品房买卖合同关系。
在原告所提供的证据不能证明双方存在买卖合同关系，故其主张返还购房款的请求亦无法支持。
由于房价飙升，购房者一定要按照正常的程序去购房，并且按正规途径办理相关的手续，否则很可能会竹篮打水一场空。
编写人：辽宁省丹东市元宝区法院民事审判庭 刘丹
