案例：谭某某、章某诉肖某、刘某等房屋买卖合同纠纷案
审理法院：湖北省武汉市XXX法院
案 由：房屋买卖合同纠纷
案 号：（2018）鄂0111民初2046号；（2018）鄂01民终9081号
裁判要旨
在“一房二卖”的情况下，法院认定出卖人与后买受人之间的房屋买卖行为构成恶意串通，应综合考量案件中所有情事，依据交易的一般习惯或特殊情况，对被诉称的“恶意串通”行为无法提出合理怀疑，进而认定当事人行为是否构成“恶意串通”。本案综合考量：出卖人“一房二卖”的主观恶意，出卖人与后买受人借贷事实不清、无法证明以房抵债的事实，后买受人未实地看房，后买受人现金支付大额购房款，买受人未收到全部购房款签订买卖合同后迅速过户等事实，最终认定出卖人与后买受人的房屋交易行为构成恶意串通。
基本案情
原告（被上诉人）谭某某、章某诉称：2013年5月9日，两原告与被告肖某、刘某签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告肖某、刘某将位于武汉市东方雅园一期2栋1单元802号房出售给原告，总价款40万元。因该房屋为经济适用房，合同签订时尚不满足过户条件，双方约定待房屋过户条件满足后由被告肖某、刘某协助原告办理过户手续。随后，原告办理了该房屋的房产证及土地证，并依约向被告肖某支付了房款32万元，剩余8万元待过户后付清。被告也将房屋交付给了原告，原告随即对房屋进行了装修并居住至今。2018年1月，被告肖某在隐瞒原告的情况下将该房屋过户给了被告杨成久、王淑珍。被告杨成久随后电话联系原告要求腾退房屋，原告方知此事。原告认为，被告肖某、刘某已经将房屋出售给原告，且在原告实际居住至今的情况下，仍让将房屋再次出售给被告杨成久、王淑珍，而被告杨成久、王淑珍从未现场实际查看过房屋，根据其与被告肖某于2018年1月22日签订的房屋买卖合同显示，双方高达110万元的购房款以现金方式支付，并且成交价格与市场价格相差甚远，明显与常理相背。
因此，被告肖某与被告杨成久、王淑珍之间存在恶意串通，严重损害了原告的合法权益，被告肖某与被告杨成久、王淑珍之间签订的《武汉市存量房买卖合同》应被确认为无效，被告肖某、刘某、杨成久、王淑珍应当协助原告办理武汉市洪山区东方红村东方雅园2栋1单元8层2室房屋的过户手续。故请求原审法院判令：1、确认被告肖某与被告杨成久、王淑珍之间的房屋买卖合同无效；2、确认原告谭某某、章某与被告肖某、刘某之间的房屋买卖合同有效；3、被告肖某、刘某、杨成久、王淑珍协助原告谭某某、章某办理武汉市洪山区东方红村东方雅园2栋1单元8层2室房屋过户事宜；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（被上诉人）肖某、刘某辩称：1、原告向法庭提交的《房屋买卖合同》与当初签订的合同不一致。当时签的合同是两页，原告提交的只有一页，签合同时还没有办证，房产证号和土地证号处当时是空白的。合同中的40万元违约金且违约金每年递增等条款，当时签合同时并没有这个条款，违约金当时约定的是20万元。甲方签字处“刘某”不是刘某本人签的字，乙方签字处“谭某某”“章某”都是谭某某一个人签的字。2、案涉房屋为经济适用房，在五年内是不能交易的，该《房屋买卖合同》应为无效。3、肖某与杨成久、王淑珍签订的《武汉市存量房买卖合同》是有效的，不存在恶意串通。4、杨成久、王淑珍的儿子杨永利开棋牌室，我经常去玩，所以和杨永利很熟透，杨永利就借钱给我，他知道我有案涉房屋。我骗了杨成久、王淑珍，没有给他说房屋卖给了谭某某。谭某某与我的合同是假合同。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告（上诉人）杨成久、王淑珍辩称：1、案涉房屋为经济适用房，原告在购买该房屋时对房屋性质是清楚的，根据武汉市经济适用房管理办法第191号文件规定，经济适用房在5年内不得上市交易，原告与被告肖某、刘某签订的《房屋买卖合同》违反了相关法律规定，此合同不成立也不生效。2、杨成久、王淑珍与被告肖某签订的《武汉市存量房买卖合同》是合法有效的。当时案涉房屋产权在被告肖某名下，杨成久、王淑珍有理由相信被告肖某有处分权。杨成久、王淑珍在与被告肖某签订合同时并不知晓被告肖某已将房屋出售给原告，被告肖某只是称房屋出租了，杨成久、王淑珍也是受害方。杨成久、王淑珍已经支付了对价，被告肖某也将房屋过户到杨成久、王淑珍名下，杨成久、王淑珍属于善意一方，不存在恶意串通的行为。在签订合同时案涉房屋两证已满5年，符合交易条件，杨成久、王淑珍与被告肖某签订的合同正当合法，应当受法律保护。3、杨成久、王淑珍并不认识肖某，是其子杨永利与肖某之间有借贷关系，但杨永利的钱都是杨成久、王淑珍二人的。2018年1月22日，其子杨永利接杨成久、王淑珍二人到房屋交易中心，与肖某签订合同并办理过户。杨永利借给肖某的钱是从棋牌室的收入中抽取的，都是杨成久、王淑珍二人的钱。买肖某的房，就是为了收回债权，买房的目的就是为了保护自己的债权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人（被上诉人）李艳红述称：谭某某、章某与肖某、刘某之间的合同是真实的，当时是我、谭某某、肖某三方一起签订的。对于其后的事情与我无关，我没有意见。
法院经审理查明：原告谭某某、章某（乙方）与被告肖某、刘某（甲方）及第三人李艳红（丙方）于2013年5月9日签订《房屋买卖合同》，合同约定：“……一、甲方向乙方出售房屋壹套，该房为武汉市青山区东方雅园一期2栋1单元802号，建筑面积88平方米，……房屋总价为人民币四十万元整；二、丙方应协助甲方办理两证及五年后协助乙方办理过户等事项；三、乙方付给甲方定金壹万元后，丙方应督促甲方在收到定金后的10个工作日内办理房屋两证并先行保管两证及相关发票（办理两证的费用由乙方支付）……五、待两证办理齐全后，乙方应一次性付给甲方人民币叁拾壹万元整（加上定金壹万元整，共支付叁拾贰万元整，尾款捌万元整待甲方过户到乙方名下后，乙方一次性付清），同时丙方将两证及相关发票交付乙方保管，乙方在收到丙方转交的两证及相关发票后，一次性付清中介费伍仟元整。因该房为经济适用房，应按国家相关政策规定两证期满达到五年后方可办理过户手续，故甲方届时应配合乙方办理该房屋的过户手续，并更名为乙方名下，过户手续费由乙方支付；六、甲方在两证期满五年后三十日内如不能将该房产过户给乙方，应退回当年乙方支付的人民叁拾贰万元和办理两证的所有费用，并按违约再赔付乙方四十万元……七、甲方保证该房屋权属真实、有效、无民事及法律纠纷，如该房屋在交易过程中出现甲方隐瞒事实导致交易受阻，由此产生的一切责任及费用由甲方全部承担……”2013年7月20日，原告向第三人李艳红转账支付100000元。2013年7月21日，原告向案外人郭常芳转账支付20000元。2017年7月20日，被告肖某向原告谭某某、章某出具收条，收条载明：今收到章某（谭某某）购买洪山区东方红村东方雅园2号楼1单元802室购房款人民币叁拾贰万元整。后，被告肖某将上述房屋交付给原告谭某某、章某使用至今。原告还余80000元尾款未支付。
2013年5月18日，洪山区东方红村东方雅园2栋1单元8层2室房屋办理了房屋所有权证及国有土地使用权证，均登记在被告肖某个人名下。此两证由原告谭某某、章某保存至今，取得房屋两证的相关费用系谭某某支付。
2017年，被告肖某补办了案涉房屋的不动产权证。
2018年1月22日，被告肖某（甲方）与被告杨成久、王淑珍（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：“第一条，甲方所有房屋，座落于武汉市洪山区东方红村东方雅园2栋1单元8层2室……第二条，经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为1100000元……；第三条，具体付款方式如下：现金；第四条，甲方应在收到乙方全部房款0.5日内，将房屋交付给乙方……；第五条，甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的0.5%向乙方支付违约金……；第六条，乙方逾期不交付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的0.5%向甲方支付违约金……；第七条，甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续……”。签订上述合同之前，被告杨成久、王淑珍及两被告之子杨永利均未实地入户查看涉案房屋。
2018年1月24日，被告杨成久、王淑珍交纳了购买该房屋的契税和土地收益金，被告肖某交纳了房屋转让的个人所得税。2018年1月25日，该房屋变更登记到被告杨成久、王淑珍名下。
房屋变更登记手续办理完毕后，被告杨成久、王淑珍之子杨永利通知原告向其交付房屋。
2018年3月1日，被告肖某向被告杨成久、王淑珍出具收条，收条载明被告肖某收到被告王淑珍支付的购房款300000元。2018年3月5日，被告王淑珍出具声明，声明载明被告肖某欠被告王淑珍的400000元已充抵购房款，400000元欠款一笔勾销。同日，被告肖某向被告杨成久、王淑珍出具收条，收条载明被告肖某收到被告王淑珍支付的购房款700000元，剩余购房款400000元待租户搬走后一次性支付。
另，2018年5月17日，被告肖某对《房屋买卖合同》上的签名和手印向法院申请鉴定。2018年6月22日，湖北三真司法鉴定中心向本院发出“终止鉴定通知书”，通知书载明：“《房屋买卖合同》中‘肖某’笔迹及指纹的真实性进行司法鉴定事项，经审查认为：原告方对样本不认可，指纹不清晰，不具备鉴定条件，根据司法部《司法鉴定程序通则》第二十九条的规定，决定终止受理。”
另查明，谭某某、章某系母子关系；肖某、刘某系母子关系；杨永利是杨成久、王淑珍之子。
裁判结果
武汉市洪山区人民法院于2018年7月27日作出湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2046号民事判决：一、确认原告谭某某、章某与被告肖某、刘某及第三人李艳红于2013年5月9日签订的《房屋买卖合同》有效；二、确认被告肖某与被告杨成久、王淑珍于2018年1月22日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；三、被告肖某与被告杨成久、王淑珍于本判决生效之日起十日内协助原告谭某某、章某将武汉市洪山区东方红村东方雅园2栋1单元8层2室房屋变更登记至原告谭某某、章某名下；四、原告谭某某、章某于武汉市洪山区东方红村东方雅园2栋1单元8层2室房屋变更登记至原告谭某某、章某名下后三日内向被告肖某、刘某支付购房尾款80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7350元，保全费5000元，共计12350元，由被告肖某与被告杨成久、王淑珍共同负担。
宣判后，杨成久、王淑珍不服原审判决，提出上诉。武汉市中级人民法院于2018年11月1日作出湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终9081号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14700元，由杨成久、王淑珍负担。
法院认为
法院生效判决认为：杨成久、王淑珍上诉主张其对案涉房屋是善意购买，其与肖某之间就案涉房屋的购买行为不构成恶意串通，应当驳回谭某某的诉讼请求。根据本案查明的事实，结合各方当事人的陈述，杨成久、王淑珍的买房目的是为了保护自己的债权。在肖某称案涉房屋有租户租住的情况下，不进一步核实相关情况，在可能损害他人权益的情况下，直接与肖某进行交易，并迅速完成房屋过户手续，明显具有规避其他权利人异议的故意，构成恶意串通。具体言之：第一，肖某将已交付谭某某、章某占有使用多年的房屋再次出卖，具有主观恶意；第二，杨成久、王淑珍称肖某自2013年后多次向其借款，故肖某以房抵债。在长达四年时间里，在肖某未及时还款且未提供任何担保的情况下，杨成久、王淑珍仍陆续借款给肖某，不合常理。
另外，杨成久、王淑珍提交的收条均系房屋交易行为发生后由肖某出具，没有任何转账凭证与借据作为辅证，故借贷事实不清；第三，杨成久、王淑珍称因肖某称有租户租住，故未能看房。作为房屋买受人，未实地查看房屋及出租合同，也未得到承租人放弃优先购买权的相应允诺，就轻易相信肖某的说辞，不合常理；第四，肖某与杨成久、王淑珍约定大额房款用现金支付，与交易习惯不符；第五，肖某在未收到全部购房款的情况下，迅速配合办理过户，而杨成久、王淑珍也是在过户后才请求谭某某、章某交付房屋，与合同约定及交易习惯不符。
案例评析
一、经济适用房买卖存在“一房二卖”的交易风险
经济适用房系政府为保障低收入家庭基本住房需求背景下的政策性产物。经济适用房的交易受政策因素影响设置了交易限制，因此买卖经济适用房存在一定交易风险，“一房二卖”的现象时有发生。本案系典型的经济适用房“一房二卖”案件，在房价不断上涨的背景下，司法实践中此类案件逐渐增多。
本案中涉及到原告谭某某、章某与被告肖某、刘某及第三人李艳红于2013年5月9日签订的经济适用房房屋买卖合同的效力问题。首先，根据原告提交的房屋所有权证及国有土地使用权证，被告肖某系经济适用房的所有权人，故刘某是否在合同上签字，均不影响《房屋买卖合同》的成立与生效。其次，经济适用房五年内不得上市交易，系对物权变更登记的限制性规定。对经济适用房屋买卖合同的效力，法律并无效力性强制性规定认定经济适用房屋五年之内上市交易的行为必然无效。故原告谭某某、章某与被告肖某、刘某及第三人李艳红于2013年5月9日签订的经济适用房买卖合同应属有效。
二、“一房二卖”中恶意串通行为的司法认定
“恶意串通”行为在“一房二卖”纠纷中日趋常见，也是以本案为代表的实务诸案之研判关键所在。
“恶意串通”于我国法制固成法律专业术语多年。《民法通则》第58条第4项、《合同法》第52条第2项和《民法总则》第154条相继明文规定了对“恶意串通”行为的无效法律后果。但如何准确判定个案中当事人的行为属于“恶意串通”，诚非易事。从实务经验来看，恶意串通行为人通常不会在审判中“自认其罪”，反而会不断合理化自己的行为。因此，法官通常在综据本案所有情事之后，在一般情理、交易习惯、市场行情等典型因素考量的基础上，依据事情的一般习惯或特殊情况，对被诉称的“恶意串通”行为无法提出合理怀疑，进而认定当事人行为是否构成“恶意串通”。
具体而言，“恶意串通”分为“恶意”和“串通”两个部分：
“恶意”通常是指致人损害的故意。在本案中，肖某在事先已与谭某某、章某定有交易之约且已履约数年的前提下，意欲通过与第三人杨成久和王淑珍另立合同而从权利状态方面妨害甚至剥夺谭某某、章某对房屋所有权取得和继续使用的期待。“故意”包括行为人“知情”和“意欲”的主观心理状态。本案中，肖某之行为显然是罔顾前约并强加违反。而成杨成久、王淑珍客观上极为异常的交易行为足以推定二人绝非正常交易者，存有“知情”和“意欲”的极大可能性。
至于“串通”，常指二人以上行为人之间的通谋，即行为人之间对于意欲达到的结果存在明示或默示的合意。易言之，“串通”要件毋宁是在行为人各自的“故意”要件基础上存在相当的相互关联性。这种相当的相互关联性通常体现在行为人的通谋行为存在与一般情理、交易习惯或市场价格相比之下的异常。这种异常足以让法官对其真实性和合理性提出合理怀疑。在本案中，杨成久、王淑珍辩称与肖某有多次借贷关系，肖某意欲以房抵债，但借贷关系却无证实。其次，合同约定的房屋价款支付方式也与常理不合。再次，杨成久、王淑珍二人在与肖某签订买卖合同后，从未尽到作为“后买受人”半点注意义务，例如实地看房、查看房屋权属状况等等。此外，杨成久、王淑珍与肖某并未按合同约定进行钱房交易，反而双方配合异常积极和迅速。杨成久、王淑珍与肖某的行为均有规避其他权利人异议的故意，构成恶意串通。
