案例：张某、刘某诉王某案外人执行异议之诉案
裁判要旨
房屋租赁合同订立后，房屋未向合同承租人转移占有，合同约定的租赁日期届满前房屋转让给他人并办理不动产转移登记后，买受人因出让人未按期交付房屋而申请强制执行的，房屋租赁合同的承租人无权以“买卖不破租赁”为由要求停止腾房的强制执行；双方签订房屋租赁合同，约定以房租抵借款利息，租期至欠款还清日，房屋未实际转移占有的，房屋租赁合同为虚假行为，应认定无效。
基本案情
原告张某、刘某诉称：被告王某与第三人杜玲签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，杜玲未交付房屋，经法院判决确认杜玲应将涉案房屋腾空交付给王某。但二原告基于与杜玲丈夫周立签订的租赁合同有权占有房屋。周立欠张某劳务费120万元，2014年12月1日双方签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给张某使用，租金每月5000元，以房租抵利息。周立借刘某100万元未还，2014年6月1日双方签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给刘某使用，租金每月2500元，以房租抵利息。虽然涉案房屋已经出售给被告，但二原告的租赁合同形成于被告购买之前，根据法律规定，租赁物在租赁期间，发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二原告基于租赁合同，有权居住于涉案房屋。故起诉要求停止对位于天津市和平区XX的涉案房屋腾房的执行行为。
被告王某辩称：不同意原告的诉讼请求。1.二原告与周立的租赁合同不属实，如对周立或杜玲享有权利应另案主张，不应占用房屋。2.买房前后多次与中介共同看房，均未看到二原告在此居住，而是由自称是杜玲的父母人在此居住。进入执行程序后，也不是由二原告居住。3.在买卖合同案件中，周立不同意腾房的理由仅为未收到房屋全款，而未说已经出租的情况。
第三人杜玲未作陈述。
法院经审理查明：经天津市佳诺房地产经纪有限公司居间，在查看房屋无误后，王某购买涉案房屋并办理了所有权证，因杜玲未按约定交付房屋，王某起诉杜玲要求其交付房屋，周立作为杜玲的委托诉讼代理人应诉，以未收到全款为由拒不腾房。经生效判决确认，杜玲应如约将房屋腾空交王某。
王某申请居间服务方佳诺公司工作人员出庭作证，证明购买前后多次看房，二原告均未在此居住。二原告对该事实认可。但提出未看到二原告不等于二原告未租赁涉案房屋。
二原告提交欠条及租赁协议，写明2012年12月1日周立欠张某农工费120万，两年还清，租赁到期日期为还清欠款日，租金每月5000元，以租金抵利息。2012年6月1日周立欠刘某120万，一年还清，租赁合同显示租赁日期为自2015年6月1日至还清欠款日，租金每月2500元，以租金抵利息。二原告认可均与周立系朋友关系。
裁判结果
天津市和平区人民法院于 2018年8月17日作出一审判决：驳回张某、刘某诉讼请求。
宣判后，张某、刘某对判决不服，提起上诉。天津市第一中级人民法院于2018年11月21日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
法院认为
法院生效判决认为：本案的争议焦点为张某、刘某是否享有足以排除执行的租赁权利。适用“买卖不破租赁”的前提是，承租人在房屋买卖之前已实际占有诉争房屋。但张某、刘某并未举证证明在杜玲出售诉争房屋之前已经合法占有诉争房屋。而王某已举证证明诉争房屋在出售之前，张某、刘某并未实际占有。故张某、刘某提出其享有合法的租赁权利足以排除执行的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。
案例评析
“买卖不破租赁”被作为一项“常识性”的法律规则，成为在先承租人的权益免受所有权变动影响的有力保障。这一规则的规范支持是《合同法》第二百二十九条，该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”若简单理解，似乎只要是租赁期间发生的所有权变动，都不影响承租人继续租赁，但何为“租赁期间”，“不影响租赁合同的效力”并不明确，有无其他适用条件，对出租人、承租人和买受人均有重要影响，需要在进一步理解的基础上进行适用。
一、“买卖不破租赁”的立法目的
若无“买卖不破租赁”规则，那么在房屋先租后卖场合，承租人基于租赁合同取得相对于出租人的债权，而买受人取得对租赁物的物权，买受人可依据其物权要求承租人返还租赁物，承租人基于租赁合同的权益即受损害。可见，保护承租人利益是这一规则的重要结果。但对于该规则的立法目的，主要有两种不同观点，对立法目的不同认识，影响到法律效果的认定。
第一种观点是特殊保护说。认为不动产的承租涉及基本生存保障问题，承租人往往是经济社会中较弱势的一方，需要通过法律的特殊保护来实现对承租人居住权的保障，维护作为弱者的承租人的利益。同时，据此稳定租赁关系，维护交易安全，鼓励承租人对租赁物进行中长期投资，实现物尽其用。
第二种观点是私人自治维护说。认为维持承租人对房屋的占有是“买卖不破租赁”的适用结果，但不能结果认定为是目的。如无“买卖不破租赁”规则，则承租人会受制于出租人和买受人之间的买卖合同及过户行为而从有权占有变为无权占有，此种情形严重违背私人自治原则，立法需要予以矫正，以维护私法自治。该观点认为大陆法系严格的物债二分体系和公示方法二分体系，使得租赁法律关系只能削足适履地被安排在债法中，其物权属性被忽略，出租人移转租赁物的占有使用收益给承租人的行为和承租人占有不动产租赁物的事实皆得不到适宜的法律评价，进而出现了违背私人自治的现象。“买卖不破租赁”规则通过赋予承租人占有不动产的事实以相应的法律意义，对前述违背私人自治现象进行矫正。
我们认同第二种观点。“买卖不破租赁”规则适用的重要结果是维护承租人对租赁房屋的占有适用收益权利，但在包括买卖和租赁两个法律关系，涉及三方主体的情况下，在维护承租人租赁利益的基础上，还需要确保三方都能够在个人自治的基础上做出相关权利义务安排。如果仅以保护承租人利益为着眼点，会出现只顾其一、不见其他的情况，而既能维护承租人利益，又能使其他两方基于个人自治安排相关权利义务，将大大减少纠纷的产生，防止有关方权利无端受到侵害。此外，特殊保护论是以承租人处于弱势地位为理据的，是一种预设的价值判断，但承租人是否处于弱势是十分存疑的，且承租人和出租人互换的情形常有发生，该价值判断支持者越来越少。因此，从私法自治出发分析“买卖不破租赁”规则的目的具有正当性。
二、《合同法》第二百二十九条的法律效果
关于该条款适用的法律效果，也主要分两种观点：法定契约承受模式和有权占有维持模式。前者是指买受人概括承受出租人在租赁合同中的地位，成为新的出租人；后者是指立法强制买受人承认承租人基于其与出租人之间的租赁合同而享有的有权占有地位，买受人并不因法定成为租赁合同当事人。
我们认同有权占有维持模式。在法定契约承受模式下，承租人和买受人非因自己的意志而成为租赁合同的相对方，这有违私法自治原则。租赁合同是继续性合同，合同的履行需要双方一段期间内的恰当配合，因此合同相对方对彼此而言十分重要。对买受人而言，其在法律的强制下卷入出租人和承租人处于履行过程中的租赁关系，其中复杂的履约状态无法尽知，很容易陷入出租人和承租人的道德风险之中。对承租人而言，买受人能否恰当履行新的出租人义务也不可预测，其对原出租人的抗辩权也难以对买受人行使。有权占有维持模式只强调保护承租人的有权占有，不改变租赁合同关系，出租人和承租人的权利义务关系不变，买受人无法占有使用房屋的部分和为承租人有效使用房屋的部分，可以通过与出租人自行协商的方式予以弥补。这种模式保障了相关主体的私人自治，与《合同法》第二百二十九条 “不影响租赁合同的效力”的表述更为契合。该条款未采用《经济合同法》第二十三条、《合同法》（意见征求稿）第二百零三条“租赁合同对买受人继续有效”的表述，为有权占有维持模式的解释提供了基础。
三、承租人占有租赁物的意义
在有权占有维持模式下，“买卖不破租赁”规则强调对承租人有权占有的保护，应以承租人实际占有房屋为适用前提。
从租赁合同角度分析，也可以得出承租人应当占有租赁房屋的结论。在租赁合同成立后，承租人未占有房屋的情况下，承租人基于租赁合同享有要求出租人转移占有的权利，而对租赁物不享有权利，作为普通债权自然不能对抗第三人，更不能对抗作为所有权人的买受人。而在承租人已占有房屋的情况下，承租人享有对房屋的占有、使用、收益权利，对租赁房屋具有实际支配权利，不需要他人介入，出租人和第三人不得侵害。买受人取得的所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，与承租人的权利产生冲突。在物权法定原则下，所有权被确定为物权，经登记后有对世效力，而承租人的利益因为没有物权法上的评价，不能对抗买受人的权利。同是对物进行支配的权利，只是因为法律安排不同而出现了“厚此薄彼”的结果，所以才有进行法律矫正的必要。因此，“买卖不破租赁”保护的其实是承租人对物的占有、使用、收益的权利，而不是“租赁合同的效力”，该规则的适用必须以承租人合法占有租赁物为前提。
本案中，张某、刘某未证明其已实际占有涉案房屋，对涉案房屋没有占有、使用、收益的权利，不能适用“买卖不破租赁”规则。据此，即可驳回原告的诉讼请求。
四、租赁合同是否为虚假行为的认定
承租人主张“买卖不破租赁”的情况中有相当一部分是名为租赁、实为债权担保，在该类案件中还需要对合同关系和合同效力作出判断。
在合同领域，虚假行为是合同双方以虚假的意思表示订立合同的行为。是否是真实的意思表示是判断属于虚假行为的关键，因属于行为人主观状态，需要从客观行为进行判断。隐藏行为与虚假行为是一体的，虚假行为是隐藏行为的手段，有无隐藏行为的存在，也是判断是否存在虚假行为的依据。
本案中，涉案租赁协议中载明签订协议的前提是杜玲欠张某、刘某劳务费，约定到期日为还清欠款日，且约定以租金抵利息。张某、刘某在租赁协议签订几年内都未往实际占有房屋，且二人并行签订租赁合同，也可判断出二人并无实际租赁房屋的真实意思。据此可以作出租赁合同为虚假行为，而为债权担保的隐藏行为的判断。
