案例：孙某诉杨某、第三人建行成都高新支行房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
未经抵押权人同意转让已设定抵押登记的房产，符合过户条件的，二手房买受人可以行使涤除权，通过代出卖人向抵押权人全额偿还债务，在出卖人及抵押权人注销抵押登记之后，由出卖人协助过户的方式，消除交易过户障碍。买受人在代偿后有权向出卖人追偿。
基本案情
原告孙某诉称：2016年10月12日，孙某与杨某协商签订了《成都存量房买卖合同》，约定杨某将自己名下位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋以650 000元的价格出卖给孙某，合同签订当日，孙某按照合同约定向杨某支付了定金50 000元并履行了相关合同义务。2018年1月19日，双方签订《补充协议》，就付款时间、房屋交付时间等条款重新做了约定，孙某按照合同及买卖协议的约定，向杨某支付定金12万元、购房款26.5万元，累计支付38.5万元，后孙某将案涉房屋装修并入住至今，按时交纳水电气费物管费等。现案涉房屋不动产权证已办理至杨某名下，但因房价上涨，杨某迟迟不履行合同义务，经孙某多次催告，杨某明确表示拒绝将案涉房屋过户给孙某。杨某尚欠第三人建行高新支行银行按揭贷款未归还，未能注销案涉房屋的抵押登记，故不能顺利完成过户，孙某请求代杨某向建行高新支行一次性偿还按揭贷款，结清按揭贷款后，建行高新支行办理解除案涉房屋抵押登记手续。因孙某尚有购房尾款265 000元未支付，故孙某代偿的案涉房屋按揭贷款应在孙某未付的购房尾款中扣除，如有剩余部分，由孙某支付给杨某，如有超出部分由杨某返还给孙某。
为维护自身合法权益，向法院提起诉讼：1、请求法院判令由原告代被告向第三人中国建设银行股份有限公司成都高新支行一次性偿还成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的银行按揭贷款，第三人在原告结清上述房屋的按揭贷款后办理解除上述房屋的抵押登记手续；2、请求法院判令被告履行其与原告达成的房屋买卖合同，将位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋产权过户至原告名下，并办理不动产权证；3、请求法院判令原告代被告清偿的按揭贷款余额，在原告未支付的购房尾款265 000元中扣除，扣除后如有剩余部分再由原告支付给被告，如有超出部分由被告返还原告；4、请求法院判决由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关费用。
被告杨某辩称：孙某起诉的合同履行情况属实。我积极配合孙某入住，把水电气卡及钥匙交给孙某，不应该承担违约金。按揭贷款我可以自己还，孙某帮我还我没有意见，还完贷款可以过户。2016年涉案房屋的市场价是在80万元以上，现在房屋市场价是150万元，我要求以当时价格75万元解决此合同纠纷，多次和孙某的律师协商解决纠纷，孙某律师没有答复。我要求孙某补偿我房价损失。
第三人建行高新支行述称：孙某、杨某的纠纷和我行无关，杨某的贷款已经逾期不良，请杨某尽快处理，否则我行将采取法律手段。杨某在我行每月7号固定还2100元左右，已逾期91天，至今拖欠每月应还贷款本息4 373.40元。到2018年11月6日为止，杨某剩余贷款本息金额为313 711.76元。孙某要代还贷款，只要有法院的裁判文书，我行没有意见，具体还款金额以孙某代还贷款时杨某剩余贷款本息金额为准。
法院经审理查明：被告杨某与原告孙某先后于2016年10月12日、1月19日签订了《成都存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定杨某将自己所有的位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号保利·叶语6栋1单元7楼701号住宅出售给孙某，房屋总价650 000元；双方还约定了付款方式及期限、办理过户手续的期限，由卖方自行结清银行贷款，以及违约责任，等等。在签订案涉合同时，双方均符合成都市住房限购政策规定购房人和售房人资格。合同签订后，孙某已向杨某支付房款及定金共计385 000元，未到期尾款为265 000元，杨某已向孙某交付了案涉房屋。
杨某因按揭贷款已将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司成都高新支行（以下简称“建行高新支行”），并办理了抵押登记，约定期限为2014年2月7日至2039年2月7日，权利价值340 000元。杨某在签订房屋买卖合同后，一直未向建行高新支行提前归还贷款本息，并解除对案涉房屋的抵押登记。截至2018年11月6日，杨某未还建行高新支行贷款本息金额为313 711.76元。
杨某于2017年12月21日取得案涉房屋的产权后，孙某多次催促其办理产权过户手续，杨某一直推脱未拿到产权证。后孙某查询到杨某已领取产权证，且杨某带人到案涉房屋拍照，孙某怀疑杨某要用案涉房屋抵押贷款，双方发生矛盾。杨某声称要将房屋拍卖，拒绝卖房给孙某。孙某遂提起诉讼，请求判令由其代杨某向建行高新支行一次性偿还成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的银行按揭贷款，建行高新支行在孙某结清上述房屋的按揭贷款后办理解除上述房屋的抵押登记手续；判令杨某履行其与孙某达成的房屋买卖合同，将位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋产权过户至孙某名下，并办理不动产权证；孙某代杨某清偿的按揭贷款余额，在孙某未支付的购房尾款265 000元中扣除，扣除后如有剩余部分由孙某支付给杨某，如有超出部分由杨某返还孙某。
裁判结果
四川省成都市双流区人民法院于2018年11月25日作出（2018）川0116民初XXX号民事判决，判决：一、原告孙某代被告杨某向第三人中国建设银行股份有限公司成都高新支行偿还杨某的个人住房借款剩余本息（具体金额以孙某支付该款项时第三人出具的杨某的个人贷款对账单的贷款本息余额为准）；二、被告杨某、第三人中国建设银行股份有限公司成都高新支行在原告孙某支付完毕上述第一项代偿款后协助原告孙某办理位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的解除抵押登记手续；三、被告杨某在原告孙某履行完毕上述第一项的代偿义务后向原告孙某返还多支付的款项；四、被告杨某在案涉房屋的解除抵押登记手续办理完毕后，协助原告孙某办理位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号6栋1单元7层701号房屋的产权过户手续，将房屋产权过户至原告孙某名下。
法院认为
第一，孙某与杨某签订的《成都存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。
第二，杨某在合同履行中是否有违约行为及其应承担的民事责任。虽然双方在合同中未明确约定杨某办理结清银行贷款注销抵押的期限，但依据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款交易习惯确定。”之规定、第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，从交易习惯及保障和促进交易的顺利进行来看，杨某在2017年12月21日取得案涉房屋的产权后，理应及时到开发商处领取房产证，并在合理期限内及时结清银行贷款、解除抵押登记，配合孙某办理过户手续。根据审理查明事实，杨某在取得产权登记后六个多月内仍未完成结清银行贷款、解除抵押登记的合同义务，经孙某催促后，明确向孙某表示拒绝卖房，在庭审中也表示要求孙某按总房价750 000元支付房款。杨某拒绝按合同约定房款继续履行合同的违约事实清楚，且孙某及杨某在签订合同时均符合成都市住房购限政策规定的购房人、售房人资格，在案涉房屋消除抵押登记后，案涉房屋也具备过户条件。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对孙某要求杨某继续履行合同，在孙某代其结清银行贷款后协助解除案涉房屋抵押登记，以及协助办理案涉房屋的过户手续，并返还孙某多支付款项（具体金额为：孙某代偿的银行贷款本息金额减去购房尾款265 000元）的诉讼请求，本院予以支持。杨某要求孙某补偿其房价上涨的差价损失的抗辩意见，不符合合同约定，有违诚实信用原则，且缺乏法律依据，本院不予采纳。
第三，关于孙某要求代杨某向建行高新支行偿还贷款余额以及协助解除抵押登记的诉讼请求。杨某及建行高新支行对此项请求，均无异议。依据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知买受人的，如果抵押已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的买受人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。买受人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，对孙某代杨某向建行高新支行偿还债务以解除抵押权的诉讼请求，本院予以支持。孙某代杨某偿还清债务后，建行高新支行应协助杨某、孙某办理案涉房屋解除抵押登记手续。
案例评析
一、二手房买卖中涤除权裁判规则的合法性基础
涤除权，又名涤除抵押权，即取得抵押物的第三人（买受人），可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额，而消灭抵押权，涤除对于取得抵押物的第三人（买受人）是一种权利，称为涤除权。
涤除制度，是各国物权法中均有设定的抵押物转让制度。从实现物权法“物尽其用”的价值目标及利益平衡原则的协调来看，抵押物转让制度通常有两种模式：一种是价金物上代位主义；一种是抵押权追及效力主义。前者是牺牲抵押人对价金的支配来保障抵押权人，买受人可以获得完整的所有权。后者是牺牲买受人的所有权来保障抵押权人，但买受人牺牲的利益可以通过向债务人追偿而得到弥补。目前，我国物权法借鉴其他国家的立法经验，将价金物上代位主义和抵押权追及效力以及涤除权制度进行整合，设计出了我国现行的利益平衡的抵押物转移制度。与《担保法》司法解释一致，《物权法》第一百九十二条第二款即规定了买受人的代位清偿权，采用抵押权追及效力主义和涤除权制度，以实现抵押权人与抵押物买受人之间的利益平衡。
我国关于涤除权规则的相关法律及司法解释有：《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知买受人的，如果抵押已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的买受人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。买受人清偿债务后可以向抵押人追偿。”上述法律条文及司法解释，规定了我国涤除权裁判规则的基本内容。
二手房买卖中适用涤除权裁判规则，除符合上述两项法律规定及司法解释外，还符合以下法律法规。由于二手房买卖中转让的房产为不动产，而不动产物权以登记为公示手段和变动要件，其物权类型属于登记物权，已设定抵押登记房产的物权变动的实现，还要符合我国不动产登记的相关法律法规，及部门规章。依据《物权法》第九条、第十条、第一百八十七条的规定，已设定抵押权登记房产的转让，涉及两个类型的登记：即房屋所有权登记及抵押权登记。其中，关于抵押房产所有权转移的规定有，建设部《房屋登记办法》第三十四条：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提供抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。
注销抵押权登记的规定有，国土资源局《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条：“当事人可以持主债权消灭，抵押权已经实现，法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形等证明抵押权消灭的必要材料，申请抵押权注销登记”。
依据裁判文书办理不动产登记的规定有，《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记中心直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的。”
二、二手房买卖中涤除权裁判规则的现实操作路径
我国物权法规定买受人可以行使涤除权以消灭抵押权，通常理解，买受人行使涤除权后抵押权也当然随之消灭。但在二手房买卖中，由于转让财产的物权类型的特殊性以及我国物权法关于物权登记的规定，其涤除权的行使与普通涤除权的行使还存在很大的不同。
根据我国《物权法》《担保法》司法解释，以及我国《不动产登记暂行条例实施细则》、《房屋登记办法》的相关规定，在二手房买卖合同纠纷中，涤除权裁判规则的操作流程，主要涉及四个环节：第一，买受人向抵押权人代位清偿全部债务环节；第二，抵押人和抵押权人协助注销抵押权登记环节；第三，出卖人协助办理产权转移登记环节；第四，买受人代位清偿后向出卖人行使追偿权环节。上述四环节应依顺序实施，其中，第一、第三、第四环节是法定环节，《物权法》及《担保法》司法解释均有规定。第四环节，并非行使涤除权的必要环节，而是保障和平衡当事人行使涤除权后民事权益的环节，当事人可自由选择实施。
协助注销抵押权登记的第二环节，系涤除权裁判规则的重要环节。该环节本身并不属于《物权法》及《担保法》司法解释明文规定的内容，买卖双方一般也不可能事前在合同中约定。由于抵押权与具有优先受偿性质，抵押权设定后，抵押权人的追及权导致抵押物所有权行使受限制，我国《房屋登记办法》第三十四条也规定了申请抵押房产的房屋所有权转移登记，需提供抵押权人同意的文件。因此，不动产登记管理部门一般都是在办理了抵押权注销登记后，才受理房屋所有权转移登记。买受人代位清偿了债务，理论上虽然产生了消灭抵押权、代位取得了房屋相关权属的法律后果，但在客观上仍然不能实现涤除权。故第二环节为涤除权行使必不可少的环节。
涤除权裁判规则第二环节的设置依据，来源于涤除权的立法宗旨及第一环节实施后的法律后果。我国涤除权的立法宗旨，旨在突破合同相对性原则，“维护抵押物买受人的利益，以对抗抵押权人的追及权”，平衡各方当事人的民事权益。涤除权规则中“涤除”的含义，即为已取得抵押物所有权的买受人，在代偿全部债务后，可以对抗抵押权人的追及权，有权排除与抵押权有关的所有权行使限制，其中包括抵押权的登记限制。同时，根据民事权利义务相一致原则及公平原则，在买受人向抵押权人代位清偿全部债务、消灭抵押权后，买受人也相应取得了抵押人从抵押权人处应享有的与消灭抵押权相关的合同权利，包括由抵押人及抵押权人协助办理注销抵押登记这一权利。最高人民法院民一庭对处理类似案件的意见为：“买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记。”
涤除权裁判规则的具体操作中，还应对诉讼主体及诉讼请求、裁判内容等予以规范和明确。诉讼主体方面，涤除权的行使人、参与人均应列为诉讼主体，如买受人（原告）、出卖人（被告）及抵押权人（无独立请求权的第三人），缺一不可。诉求及裁判内容方面：首先，应根据合同约定及双方履行情况，以出卖人未履行合同义务的情况作为基本诉求，如协助办理产权过户登记手续、抵扣购房尾款等等。其次，依据《担保法》司法解释第六十七条第一款的规定，以及我国不动产登记制度的相关规定，围绕涤除权行使四个环节中各方当事人应履行的义务，来确定涤除抵押权实现的具体诉求及裁判内容。
三、二手房买卖中，建立涤除权裁判规则的现实意义
为促进房产交易，在商品房销售中，购房人用所购房产作抵押在银行按揭贷款购房的情况普遍存在，银行为保障其抵押权均进行了抵押登记。此类房屋再次转让时，通常情况下抵押人需征得抵押权人同意。在抵押人未征得抵押权人同意而与买受人签订了房屋买卖合同的情况下，二手房的买受人如何行使涤除权，通过何种途径才能取得转让房屋的产权，成为了当事人民事权利保护的疑点和难点。当事人对二手房屋买卖纠纷中涤除权行使的具体流程及途径（如是否将抵押权人列为诉讼主体、诉讼请求如何主张、代偿债务以及注销抵押登记、过户的流程等）普遍模糊不清，导致涤除权的行使陷入困境。
二手房买卖牵涉千家万户，涤除权裁判规则的建立，有利于厘清各诉讼参与人的法律地位及权利义务，引导当事人有序有效行使诉权，切实保护买受人与抵押权人的民事权益，有利于商品流通及交易安全，对促进房地产市场的良性发展，有重大现实意义。
四、涤除权裁判规则中第三人（抵押权人）积极配合的重要意义
涤除权裁判规则的第一环节，即买受人向抵押权人代偿债务环节中，第三人（抵押权人）的积极配合态度，对涤除权的顺利行使意义重大。第三人消极不参与诉讼，或参与诉讼后，不积极提交抵押人欠款的相关证据，均会导致代偿债务的准确金额无法查清，全额代偿债务无法实现，导致涤除权的行使受阻，代位清偿债务的诉求无法得到裁判支持。从有利于实现抵押权益的角度来看，只要向抵押权人释明第三人的诉讼地位及行使涤除权的法律后果，从其利益考虑，第三人都会积极参与诉讼，向法院提交抵押人所欠债务的具体证据，配合法院裁判，最终达到买受人和抵押权人双赢的裁判目的。当然，第三人诉讼地位的重要性，并不代表涤除权的行使必须征得第三人的同意。目前并无相关法律规定涤除权的行使需征得第三人同意，涤除权行使的法定前提条件是“抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人”，而抵押人所有权行使的限制，只是受抵押权追及效力的限制，而不是债权人意志的限制，第三人（抵押权人）同意与否并不是涤除权行使的必要条件。
