出卖人隐瞒房屋抵押事实 买受人可以解除合同
发布时间:2021-11-09 21:42:10 浏览次数：
案例：韩大军诉陇西县华盛房地产开发有限责任公司、柴彦章房屋买卖合同纠纷案
审理法院：陇西县人民法院
案 由：房屋买卖合同纠纷
案 号：（2018）甘1122民初3359号
基本案情
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告华盛公司签订的《认购协议书》。2、判令被告华盛公司向原告返还购房款960960元。3、判令被告华盛公司向原告按原告于2017年为向被告华盛公司筹集购房款时在中国农业银行陇西县支行规定的贷款年利率7.125%计算，支付自2017年4月26日至2018年10月25日止原告所交购房款利息102702.6元，并支付自2018年10月26日至被告实际返还购房款之日止的相应利息（960960×7.125%÷365×实际违约天数）；4、判令被告华盛公司向原告赔偿自2017年4月26日至2018年10月8日止因陇西县房价上涨造成的损失，共计235182.32元。5、判令被告华盛公司按一倍房款标准赔偿原告经济损失960960元。6、判令本案诉讼费、保全费合计27700元，被告华盛公司承担。7、判令被告柴彦章承担连带赔偿责任。
事实与理由：2017年4月10日，原告与被告华盛公司签订《人民广场.金泰润园认购合同》。原告购买被告华盛公司开发的位于陇西县巩昌镇北城路华盛2号商住楼一楼商业用房，总面积为43.68平方米，合同约定房屋单价为每平米2.2万元，总房款960960元。认购合同签订后，原告按照合同约定在2017年4月26日付清全部房款。在签订认购合同时，被告方口头承诺最迟于2017年8月份将原告所购商铺的房屋产权证办理完毕，并交到原告的手中。事后，原告怀疑被告与原告签订认购合同时，故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实。为此，原告向陇西县房地产管理所提交了《房屋权属登记信息查询申请书》。2018年7月3日陇西县房地产管理所按照申请书申请查询事项对被告所售房屋权属登记信息进行了查询，并出具了《房屋权属登记信息证明》。根据《房屋权属登记信息证明》，被告所售房屋的所有权人为：甘肃省陇西县建筑安装总公司第二工程处。而且，被告所售房屋在2016年8月17日在甘肃银行股份有限公司陇西支行办理了抵押登记，房屋他项权证号为：陇权他证2016字第1525，被告所售房屋至今还没有解除抵押。
综上所述，根据国家相关法律法规，原告为就本案所提诉讼请求列出以下理由：
第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以，原告与被告在2017年4月签订《人民广场.金泰润园认购合同》在本案应当认定为商品房买卖合同。
第二，根据《担保法》第四十九条的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。”被告陇西华盛公司在未告知原告房屋已经抵押的情况下，隐瞒事实，将房屋出售给原告，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。故应解除原告陇西华盛公司与被告签订的《认购合同》。
第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故应判令解除原告陇西华盛公司与被告签订的《认购协议书》。自本案判决发生效力之日起十日内，被告向原告返还购房款和利息，并向原告按照一倍房款的标准进行赔偿经济损失。
被告华盛公司辩称：本案诉争房屋所有权人陇西县建安总公司第二工程处，被告华盛公司没有处分权，不具有签订合同的资格，双方签订的合同为无效合同，应当按照无效合同各自返还，原告收取的租金，应当返还被告。
被告柴彦章辩称，其不属于适格被告。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年4月10日，原告与被告华盛公司签订《人民广场.金泰润园认购合同》。由原告购买陇西县巩昌镇北城路华盛2号商住楼22号商业用房，总面积为43.68平方米，合同约定房屋单价为每平米2.2万元，总房款960960元。合同签订后，因该房屋租金已收至2018年1月，原、被告双方将房屋租费从原告应交购房款中抵扣31000元，原告按照合同约定分三次在2017年4月26日前将剩余房款929960元交付被告华盛公司。2017年4月26日，原告与被告华盛公司就该房屋签订《商铺销售合同补充协议》，被告华盛公司即将该房屋指定原告管理使用。双方在协商办理房屋产权证书的过程中，2018年6月3日，原告与被告华盛公司又签订该房屋的《商品房买卖合同》。2018年7月3日，原告经向陇西县房地产管理所查询得知，被告所售房屋的所有权人为甘肃省陇西县建筑安装总公司第二工程处。且被告所售房屋在2016年8月17日向甘肃银行股份有限公司陇西支行办理了抵押登记，房屋他项权证号为：陇权他证2016字第1525，被告所售房屋至今还没有解除抵押。原告在管理使用该房屋期间，将该房屋租与他人用于生产经营活动，原告收取自2018年1月至2019年1月房屋租金42000元。
裁判结果
一、解除原告韩大军与被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司签订的《人民广场.金泰润园认购合同》及《商品房买卖合同》。
二、被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告韩大军购房款929960元。
三、被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日赔偿原告韩大军损失102295.6元。
四、原告韩大军在被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司返还购房款之日将陇西县巩昌镇北城路华盛2号商住楼22号商业用房交付被告陇西县华盛房地产开发有限责任公司占有。
五、驳回原告韩大军的其他诉讼请求。
法院认为
原告韩大军与被告华盛公司系买卖合同关系。被告华盛公司在签订合同时未告知原告韩大军所售房屋抵押的事实，致使合同目的不能实现，原告请求解除合同的诉讼请求，理由成立，予以支持。
原告实际向被告华盛公司交付购房款共计929960元，被告华盛公司应当返还原告韩大军购房款929960元。关于原告要求被告支付其为筹集购房款支出的利息损失的诉讼请求，原告提交的个人担保借款合同证明，其在2017年4月19日向农业银行申请了个人消费贷款，没有其他证据证明该笔借款系原告用于购买被告房屋，故原告要求被告华盛公司支付其为筹集购房款支出利息损失的诉讼请求，理由不成立，不予支持。关于原告要求被告华盛公司赔偿自2017年4月26日至2018年10月8日因房价上涨造成的损失的诉讼请求，《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，违约一方在对其在订约时能够合理预见到的损害承担赔偿责任，对不可预见的损失后果，违约一方不应承担责任，本案中房价在订立合同后是否上涨是不可预见的，该不可预见的损害后果与违约行为之间没有直接因果关系，故原告的该项诉讼请求，理由不成立，不予支持。
关于原告请求被告按照一倍房款赔偿损失的诉讼请求，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。但结合本案被告华盛公司已经将诉争房屋交由原告占有并获取收益，以及该房屋性质为商铺的事实，且该合同的解除不必然损害买受人的基本生存权益，适用惩罚性赔偿责任显失公平，原告的诉讼请求，理由不成立，不予支持。
被告华盛公司在订立合同时，违背诚实信用原则不如实告知房屋设定抵押的事实，给原告造成损失，应当承担损害赔偿责任。损失赔偿额应当相当于因为违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案原告的损失为被告占用原告购房款的法定孳息，该孳息本院确定为102295.6元，原告在占有房屋期间收取的房屋租金即为合同履行后获得利益，故该利益本院认定为42000元。该收益原告已实际收取，对该事实本院予以确认。关于原告要求被告柴彦章承担赔偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
被告华盛公司以其对所售房屋没有处分权主张合同无效的意见，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持” 的规定，理由不成立，不予支持。
案例评析
显失公平原则及效率原则在该案中的运用
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。但结合本案被告华盛公司已经将诉争房屋交由原告占有并获取收益，以及该房屋性质为商铺的事实，且该合同的解除不必然损害买受人的基本生存权益，适用惩罚性赔偿责任显失公平，原告的诉讼请求，理由不成立，不予支持。被告华盛公司在订立合同时，违背诚实信用原则不如实告知房屋设定抵押的事实，给原告造成损失，应当承担损害赔偿责任。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第九十四条第一款第（四）项 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果
第九十二条第一款 一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
