案例：郭某与人和新天地公司租赁合同纠纷案
审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院
案 由：租赁合同纠纷
案 号：（2017）辽0102民初11050号；（2018）辽01民终13005号
裁判要旨
一、买受人以其与开发商签订的地下商铺经营使用权转让合同实质上为租赁合同为由，提出超过合同法规定的最长租赁期限20年的部分应属无效的主张，因开发商通过与人防部门签订出让合同的方式，取得了地下商铺所属工程项目的开发建设权和经营使用权，且向买受人转让的经营使用期限并未超过出让期限，故在没有证据证明转让合同存在其他无效情形下，应认定为有效，对买受人的主张不予支持。
二、买受人以开发商已将地下商铺所在位置破坏，并将商铺所在区域整体对外出租，导致买受人无法使用该商铺，致使合同目的无法实现，提出解除该地下商铺经营使用权转让合同并返还商铺转让款及赔付利息的主张，因双方签订了委托代租协议，并已实际履行，但就如何给付代租租金问题未能达成一致，从维护市场交易秩序和公平诚信原则的角度来讲，买受人可通过查账核对方式或另行向开发商主张该权益，在开发商并不存在其他违约行为的情形下，对买受人的主张不予支持。
基本案情
上诉人（原审原告）：郭某
被上诉人（原审被告）：人和新天地公司
郭某向一审法院起诉请求：1.判令郭某与人和新天地公司之间签订的《太原街地一大道商铺经营使用权转让合同》（以下简称“涉诉《转让合同》”）超过20年部分无效；2.判令解除郭某与人和新天地公司之间签订的剩余部分期限的涉诉《转让合同》；3.判令人和新天地公司返还商铺转让款565,956元及利息；4.本案诉讼费由人和新天地公司承担。
法院经审理查明：2013年11月29日，郭某（乙方）与人和新天地公司（甲方）签订涉诉《转让合同》，约定转让商铺位于沈阳市太原街地一大道地下的上层T019-1号，使用面积约6.6平方米（以下简称“涉诉地下商铺”）。乙方享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后37年。合同签订后，郭某交纳了商铺经营使用权转让款565,956元，人和新天地公司于2013年11月29日为郭某开具了两张收款收据（金额分别394,526元和171,430元）。
2013年11月7日，沈阳市建设工程质量检测中心出具结构实体验证检验报告，载明沈阳市太原街地区人防工程混凝土强度、钢筋保护层符合国家现行标准。2013年12月5日，太原街人防工程取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。涉诉地下商铺所在的太原街新天地广场于2013年12月14日开幕。
郭广玲代替郭某签订《沈阳太原街新天地代租申请》，申请商场帮助将商铺对外出租。代租期限为一年，代租期自2016年12月14日至2017年12月13日止。租金标准以该商铺实际租赁租金标准为准。商铺业主在代租期间不可以任何理由提前终止代租约定、不可以任何名义干扰承租商的日常经营。业主如拟定将该商铺的经营权交予商场代为租赁或收回经营权自行经营，均须在下一租赁年度开始日提前三个月提交申请，并经商场核准后方可执行，审核期限为一个月。在该商铺经营使用权期限内如下一租赁年度开始日前两个月业主仍未递交申请或申请核准未经商场通过，则该商铺延用原代租或自营形式。
另查明，2010年12月20日，沈阳市人民防空办公室与人和商业公司签订《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同》（以下简称“涉诉《出让合同》”）。2011年6月9日，市人防办、人和商业公司与人和新天地公司签订《人防工程建设权、经营使用权出让合同之补充合同》（以下简称“涉诉《补充合同》”）。人和新天地公司取得涉诉商铺所在人防工程的开发建设权2年及经营使用权40年。
裁判结果
辽宁省沈阳市和平区人民法院认定，郭某交付了全部经营使用权转让款，并与人和新天地公司签订了《代租申请》，故双方签订的涉诉《转让合同》是对人和新天地公司已经合法拥有的经营使用权的转让，并非租赁合同，该转让合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。判决：驳回郭某的诉讼请求。
宣判后，郭某以双方签订的涉诉《转让合同》为租赁合同，超过20年部分属于法定无效，本案工程不符合出租条件，合同目的无法实现为主要理由，向辽宁省沈阳市中级人民法院提出上诉。
二审另查明，2010年12月16日，出让人市人防办与受让人人和商业公司共同作为申请人向辽宁诚信公证处就涉诉《出让合同》申请办理公证，该处于2010年12月20日作出（2010）辽诚证民字第2342号公证书。2011年6月9日，市人防办作为管理人，与人和商业公司、人和新天地公司签订的涉诉《补充合同》第一条约定：“各方同意，自本补充合同生效之日起，原使用单位在原合同项下关于太原北街人防工程（项目编号为RF2010-009号）和中山路人防工程（项目编号为RF2010-011）所享有的权利和义务，全部转移给新使用单位。”第二条约定：“新使用单位承诺，自本补充合同生效之日起，将按照原合同的约定，接受、享有和承担原使用单位就太原北街人防工程项目和中山路人防工程项目所承担的全部权利和义务。”第三条约定：“各方同意，原合同第六条‘使用责任’第4款变更为：‘使用单位应当按照人防工程使用合同约定的期限使用人防工程。使用单位不得擅自整体转让、整体租赁/转租、抵押人防工程使用权。确需整体转让、整体租赁/转租、抵押人防工程使用权的，应经管理人批准，与管理人重新签订人防工程使用合同。’”
2013年11月29日，郭某作为乙方与甲方人和新天地公司签订的涉诉《转让合同》中第八章“合同的变更、终止和期满”第三十条约定：“本合同自签订之日起，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。”第三十一条约定：“合同期内，如乙方（郭某）提出将商铺的经营使用权转让过户，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方（人和新天地公司）审核同意后，按有关规定办理转让过户手续，并交纳相应费用。”
二审又查明，人和商业公司系在中国境外设立的公司，遵照“商业存在”的原则，已在辽宁省沈阳市设立五家外商独资企业，其中包括本案人和新天地公司。
二审庭审中，郭某称其于2017年7月24日到涉诉地下商铺进行查看时，发现涉诉地下商铺是闲置状态。该商铺现在是否属于转租的状态不清楚。人和新天地公司一直没有与其联系过，也没有人通知其去办理相关领取租金的手续。
人和新天地公司称其与郭某签订《代租申请》后，已向案外承租人收取了租金，但没有向郭某本人支付。并称按照其与郭某签订的《代租申请》约定，人和新天地公司与案外承租人就涉诉地下商铺商定的租金标准不需要经过郭某的确认同意，人和新天地公司承诺同意与郭某就涉诉地下商铺的租金收益进行核对，并将收取的全额租金交付给郭某。
法院认为
法院生效裁判认为：本案系由人和商业公司开发建设的，具有人防工程性质的地下商铺的经营使用权对外转让所引发的合同纠纷，通过庭审，围绕双方当事人诉辩主张，总结双方争议焦点主要有以下三点：一、关于涉诉《转让合同》的性质及效力如何认定的问题；二、关于涉诉《转让合同》约定超过20年经营期限部分是否有效的问题；三、关于涉诉《转让合同》经营使用权转让期限未超过20年部分应否解除以及相应后果如何处理的问题。
一、关于涉诉《转让合同》的性质及效力如何认定的问题。
（一）关于人和新天地公司就涉诉地下商铺所属工程项目享有的权利及权利归属问题。
人和商业公司与市人防办签订涉诉《出让合同》，取得了包括涉诉人防工程项目在内的多个人防工程项目的开发建设权和经营使用权。2010年10月20日，辽宁诚信公证处作出（2010）辽诚证民字第2342号公证书，对涉诉《出让合同》的真实性和合法性予以公证。2011年6月9日，市人防办作为涉诉工程项目的管理人，与人和商业公司、人和新天地公司签订涉诉《补充合同》，将涉诉人防工程原使用单位人和商业公司变更至新使用单位人和新天地公司，三方约定原合同项下的所有权利和义务全部转移给新使用单位。人和新天地公司自此取得涉诉人防工程项目的开发建设权和经营使用权。根据《人民防空法》第五条、第二十一条第一款、第二十二条规定可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有“战时可用、平时民用”的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从《人民防空法》的管理，而管理主体与权属主体并不等同。根据“谁投资、谁受益”原则，涉诉人防工程的管理主体为市人防办，权属主体自原使用单位人和商业公司转移至新使用单位人和新天地公司，故人和新天地公司依合同约定享有将涉诉人防工程项目部分转让、出租并取得收益等权利。
（二）关于涉诉《转让合同》的性质问题。
从本案事实可以看出，涉诉《转让合同》的名称为经营使用权转让合同，合同标的为涉诉地下商铺的经营使用权，郭某支付的价款为转让款，在实际交付商铺后，又存在委托代为外租的行为。可见，涉诉《转让合同》的实质系人和新天地公司将其所受让的涉诉地下商铺的经营使用权让渡给郭某，该《转让合同》的性质显为转让。而且，双方在合同订立过程中并无明确订立租赁合同的共同意思表示，郭某在订立合同时对约定内容系属知晓，亦未提出异议。再结合涉及人防工程行业的惯常交易模式及通行做法来看，此类合同因其本身具有特殊性，故不宜将其作为普通租赁合同予以认定。
（三）关于涉诉《转让合同》的效力问题。
人和新天地公司通过与郭某签订的涉诉《转让合同》，将其先行受让的涉诉地下商铺的经营使用权让渡给郭某，其权利来源于其与市人防办、人和商业公司之间形成的涉诉《出让合同》及《补充合同》，结合前述涉及人防工程项目权利归属的认定，以及相关行业的发展实际和国家政策，根据郭某提供的现有证据无法确切证明双方在订立涉诉《转让合同》及履行过程中，具有《合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故对涉诉《转让合同》宜认定为有效合同。同时，鉴于本案涉诉地下商铺所属工程项目涉及到众多受让者的投资权益，为维护交易安全和稳定市场秩序，对涉诉《转让合同》亦应当认定为有效合同更为适宜。
二、关于涉诉《转让合同》约定超过20年经营期限部分是否有效的问题。
首先，从合同性质来看，涉诉《转让合同》从名称、标的、转让款支付、委托代租等因素来看，其性质属经营使用权转让合同关系，而非普通租赁合同关系，不应受《合同法》关于租赁合同最长期限规定的限制，故其超出20年期限部分不因合同性质原因而无效。
其次，从合同标的的属性来看，涉诉《转让合同》标的为地下商铺经营使用权，确非地下商铺所有权。该经营使用权的转让亦不因与人防工程所有权归属于国家而发生冲突，或因所有权人并非人和新天地公司而使其权利受到限制，权益受到贬损。
最后，从合同约定的年限来看，郭某与人和新天地公司签订的涉诉《转让合同》所让渡的涉诉地下商铺的经营使用权期限，并未超过人和新天地公司所受让的涉诉地下商铺所属人防工程项目经营使用权的最长期限，该《转让合同》约定的使用期限作为合同整体内容，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法、有效。
因此，对于郭某提出要求确认涉诉《转让合同》超过20年经营期限部分无效，同时返还超过20年经营期限部分的转让款的请求，不予支持。
三、关于涉诉《转让合同》经营使用权转让期限未超过20年部分应否解除以及相应后果如何处理的问题。
（一）关于郭某是否享有对涉诉《转让合同》的解除权以及该解除权是否应受到除斥期间限制的问题。
一方面，由于涉诉《转让合同》并未赋予合同双方单方解除合同的权利，且按照合同约定，双方此后亦未另行达成任何关于合意解除或约定解除条件的书面协议，郭某亦未提供因人和新天地公司违约足以导致合同解除的充分证据，且人和新天地公司对于郭某的解除请求不予认可，故郭某现对于涉诉《转让合同》并不享有约定解除权。
另一方面，郭某与人和新天地公司均各自履行了相应合同义务，彼此均不存在过错，且合同具备继续履行的条件，故郭某的主张不符合《合同法》第九十四条规定的关于当事人一方迟延履行主要债务致使合同目的无法实现的情形，且截至目前亦未出现因不可抗力致使合同目的无法实现的情形。
综上，根据上述法律规定及双方提供的现有证据，郭某就涉诉《转让合同》并不享有合同解除权，进而，本案纠纷亦不涉及解除权的行使是否超过法律对于除斥期间相关规定的问题。
（二）关于涉诉《转让合同》约定20年期限内有效部分应否解除的问题。
首先，关于郭某提出因涉诉人防工程项目尚未进行竣工验收，导致无法投入使用，合同目的无法实现而要求解除涉诉《转让合同》的主张。截至本案二审期间，双方当事人均未提供任何证据证明涉诉人防工程项目存在受到相关部门对于其不符合交付条件或不能投入使用等问题作出的通知或处罚等情形，故对郭某提出的该项上诉主张，不予支持。
其次，结合本案二审庭审陈述，因双方代租行为的存在，郭某如若未能实现取得代租期间租金的相关收益，可通过查账核对方式或另行向人和新天地公司主张该权益，而不应径行以合同目的无法实现为由，请求确认涉诉《转让合同》部分无效以及解除有效部分。
最后，从投资行为自身属性来看，郭某受让涉诉地下商铺经营使用权的目的，很大程度上在于期望在权利行使的期间内取得持续而稳定的收益，但这种期望是否必然能够实现则具有极强的不确定性，恰恰与投资行为本身所具有的风险性相对应。从维护市场交易秩序和公平诚信原则的角度来讲，郭某意图通过主张合同部分无效、部分有效并解除，返还全部转让费的方式，来规避投资风险的行为，法院难以支持。
因此，对于郭某提出涉诉《转让合同》未超过20年期限部分应予解除的主张，不予支持。综上所述，郭某的上诉请求不能成立，判决：驳回上诉，维持原判。
