商品房买受人变更联系电话未履行通知义务的违约责任
发布时间:2021-10-21 21:42:26 浏览次数：
案例：魏某诉安阳鼎盛房地产公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院：河南省安阳市中级人民法院
案 由：房屋买卖合同纠纷
案 号：（2018）豫0506民初2240号；（2019）豫05民终2427号
裁判要旨
商品房预订协议明确约定了预订电话如有更改须以挂号信书面通知，买受人变更联系电话后未按照预订协议约定方式履行通知义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。
基本案情
魏某与鼎盛公司于2010年签订房屋预订协议，该协议中魏某预留电话为“132****3102”。2011年双方签订《储藏室认购协议书》，该协议中魏某联系方式为“186****6661”。2012年，魏某名下“132****3102”号码停用。2015年，鼎盛公司公告解除与魏某签订的房屋预订协议后与宋某签订《商品房预售合同》并办理商品房预告登记。魏某认为鼎盛公司违约，遂提起本案诉讼。
裁判结果
河南省安阳市龙安区人民法院于2019年2月28日作出（2018）豫0506民初2240号民事判决：一、解除原告魏某与被告鼎盛公司签订的房屋预订协议及储藏室认购协议；二、被告鼎盛公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏某房款66993元；三、被告鼎盛公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告魏某损失71669.7元及鉴定费1500元；四、被告鼎盛公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏某储藏室款16874元及利息（以16 874元为基数，自2011年11月26日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告魏某的其他诉讼请求。
宣判后，魏某不服，以上诉人无违约行为，被上诉人一房二卖构成根本违约应承担商品房买卖合同目的无法实现的法律后果为由提起上诉。河南省安阳市中级人民法院于2109年5月20日作出（2019）豫05民终2427号民事判决：驳回上诉，维持原判。
法院认为
法院生效裁判认为：本案二审争议焦点之一为违约责任的归属问题。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案房屋预订协议明确约定“……前述地址或电话如有更改，预订方须以挂号信书面通知甲方”，上诉人魏某在预订协议中预订方联系方式为“132****3102”，该手机号码于2012年停止使用后，魏某未将电话变更的情况按预订协议约定方式通知鼎盛房地产公司，其违约在先。但魏某在本案储藏室认购协议中填写的手机号为有效联系方式，鼎盛房地产公司在未穷尽联系手段的情况下，以解除预订协议为由不与魏某签订正式的商品房买卖合同，亦构成违约。因此，导致本约不能有效成立，双方当事人均有责任。
案例评析
商品房买受人变更联系电话通知合同相对方是合同义务完全履行原则的体现，也是恪守契约精神的体现，旨在保证预约合同乃至本约合同的顺利履行。本案的争议焦点之一是商品房买受人变更联系电话未履行通知义务是否构成违约，故应着重明晰该义务的法律性质，构成违约的依据以及违约的法律性质。
一、关于本案房屋预订协议的性质
关于本案房屋预订协议的性质，即该协议是预约合同还是房屋买卖合同。预约以订立本约为己任，其作用是在订立本约存在事实或法律上障碍的情况下为本约的签订做好准备工作。区分商品房买卖合同之预约和本约的核心标准是：当事人的合同义务是订约义务还是交付商品房及购房款义务。本案房屋预订协议中预订条款第2项明确约定“如甲方通知预订方签署《商品房买卖合同》之日7日内预订方未能向甲方缴齐应付款并签署《商品房买卖合同》，即视为预订方违约及放弃本预订协议中规定的所有权益……”，第6项明确约定“……签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废”，可见双方当事人明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，因此，本案房屋预订协议性质为预约合同。
二、关于本案违约责任的归属问题
（一）关于买受人更改联系电话履行通知义务的性质
《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在合同无明确约定情况下，买受人更改联系电话履行通知义务属于合同的附随义务。合同明确约定情况下，根据履行内容确定合同性质。主给付义务决定合同类型，从给付义务具有辅助主给付义务的功能，本身不具有独立意义。
本案中，魏某与鼎盛公司签订的房屋预订协议性质为预约合同，预定条款中明确约定“前述地址或电话如有更改，预订方须以挂号信书面通知甲方”，及时将更改后的联系方式通知鼎盛公司，目的是为主合同义务即订约义务的全面、适当履行提供便利，最大限度确保合同目的能够实现。因此，魏某将更改联系方式的情况及时通知鼎盛公司属于房屋预订协议的一项从义务。
（二）关于本案上诉人是否构成违约的问题
《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”魏某于2014年2月22日向鼎盛公司履行协议约定的支付购房款义务，鼎盛公司对该项履约行为予以认可，但魏某同时以特定行为，即“132****3102”号码停用后与鼎盛公司取得联系，履行了更改联系电话的通知义务，该特定行为系对合同履行方式的变更，对于该意思表示，鼎盛公司既未认可也未否认，采取沉默的态度。对于不作为默示行为的认定，除非法律有特殊规定或当事人有特别约定，否则单纯的沉默不能作为民事法律行为的形式。本案中，鼎盛公司的沉默行为既无法律支撑，亦无双方合意，因此不产生认可魏某已履行通知义务的法律效果，双方对履约方式的变更未达成一致，仍应按照合同约定方式履行通知义务，未按约履行的，构成违约。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”本案中，魏某与鼎盛公司在房屋预订协议中明确约定：“……前述地址或电话如有更改，预订方须以挂号信书面通知甲方”，故本案买受人更改联系电话通知对方是一项明示义务。在“132****3102”号码于2012年停用情况下，魏某虽于2014年2月22日向鼎盛公司交付购房款，与对方取得了联系，以自己的实际行为间接向对方履行了通知义务，但这种特定行为缺乏明确性，并未达到房屋预订协议中对履行方式的严格要求，即以“挂号信”方式“书面通知”，一定程度上减轻了己方义务，降低了履约成本，构成不完全履行，魏某应当承担违约责任。因此，在双方对变更履约方式未协商一致情况下，魏某未按照合同约定严格履行义务构成违约。
（三）关于本案上诉人的违约性质分析
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据第（四）项规定，魏某未将电话变更情况按预订协议约定方式通知鼎盛公司，虽构成违约，但魏某在本案储藏室认购协议中填写的手机号为有效联系方式，鼎盛公司未充分履行审查义务，在未穷尽其他联系手段、确定魏某确实下落不明情况下，径直采取公告方式解除合同不当，质言之，魏某未履行的该项从给付义务与鼎盛公司未履行的签约义务不能立于对待给付地位。魏某违约行为并不必然导致合同目的不能实现，不构成根本违约。
三、关于本案损失的确定
因双方在预订协议中未约定定金，故本案不能适用定金罚则。本案双方主要争议为魏某要求赔偿涉案房屋增值损失243325元能否支持。本案中，双方对未能签订正式商品房买卖合同都有责任，魏某未按约将电话变更情况通知鼎盛公司，违约在先；鼎盛公司不当解除订购协议，违约在后。根据《合同法》第一百一十三条，在不超过履行利益范围内，一审判决根据公平原则，综合魏某已交购房款与约定购房款总价的比例、涉案房屋增值额以及双方违约等情况，按照涉案房屋增值额的30%确定赔偿数额，并无不当。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第二十二条
承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条
当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
