预查封状态下商品房预售合同解除权的行使及法律后果探析
发布时间:2021-10-18 21:01:02 浏览次数：
案例：金科弘居公司诉魏某燕商品房预售合同纠纷案
审理法院：北京市第一中级人民法院
案 由：商品房预售合同纠纷
案 号：（2018）京0114民初6714号；（2019）京01民终2542号
裁判要旨
1.涉案房屋被预查封不影响商品房预售合同的解除。预查封限制的是开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是买受人将诉争房屋变更登记至自己名下的请求权。当涉案合同被解除时，买受人确定不能获得房屋所有权，则只能基于合同解除的后果享有对开发商返还购房款等而产生的债权，经债权人申请，上述债权可转化为查封对象。故预查封不能限制开发商基于合法理由解除涉案合同。
2.为保护债权人利益，预查封未解除，不得直接办理商品房预售合同备案登记的解除手续。在涉案合同被法院确认解除后，相关权利人首先应向采取预查封的法院提起执行异议或执行异议之诉，依法申请解除对涉案房屋的预查封。预查封解除后，再行办理预售合同备案登记解除事宜。
基本案情
原告（上诉人）金科弘居公司诉称：2012年8月14日，被告与原告签订商品房预售合同，购买原告开发的某商品房。后被告向中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称农行）贷款并约定原告承担阶段性保证担保。2017年8月，因被告未按时偿还贷款，农行起诉原告承担担保责任。2017年11月，朝阳法院判决被告偿还本金、逾期利息、罚息、复利等，原告承担连带清偿责任。2018年3月，原告向农行偿付988 381.97元。
原告请求判令：确认原告与被告签署的商品房预售合同已解除；被告配合原告办理合同备案解除手续；被告向原告支付被告逾期配合原告到房屋管理部门办理撤销该房屋的备案登记的违约金等9项诉讼请求。并主张原告将违约赔偿款项从被告已付房款中直接扣除，若有剩余的，待被告配合原告到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同备案手续、将房屋恢复原状返还后，由被告自行到原告处领取；如扣除后不足的，被告另行支付给原告。
被告（上诉人）魏某燕辩称：不同意原告的诉讼请求。本案商品房预售合同已经履行完毕，不存在解除的事实基础。原告只是被告借款合同的担保人，享有追偿权，但没有其他权利。同意偿还案件受理费和原告替被告垫付银行的钱，不同意给利息。该房屋有三个查封，最后一个在2020年1月4日到期，期间房屋无法办理注销、撤销合同备案登记相关手续，所以不具备履行的客观条件。
法院经审理查明：2012年8月14日，原告与被告签订了商品房预售合同，约定被告购买原告开发建设的坐落在北京市昌平区南邵镇某商品房。《补充协议》第一条约定：“6.如买受人银行按揭贷款由出卖人作为担保人的，买受人保证及时足额归还银行按揭贷款，因买受人不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。解除时该房屋已交付的，由买受人在解除后10日交还该房屋，同时出卖人有权将买受人已付的房价款直接用于代买受人偿付按揭贷款本息及罚金并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项和买受人应承担的违约金、赔偿金，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续并交还该房屋后，由买受人自行到出卖人处领取，如不足，由买受人另行支付给出卖人或按揭银行。”
第十条约定：“4.无论何种原因导致本合同解除，买受人均应在本合同解除后的5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销该房屋的合同登记备案、预告登记和产权登记的相关手续，如买受人未配合办理撤销的，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，还应按照合同约定支付相应的违约金。7.无论何种原因导致本合同解除后，如需由买受人承担违约金、赔偿金及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除，如不足扣除的，买受人应另行支付，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续并交还该房屋后，由买受人自行到出卖人处领取。”
合同签订当日，双方办理了涉案合同的备案登记手续。
2012年9月29日，农行作为贷款人与借款人魏某燕、保证人金科弘居公司签订购房担保借款合同，约定：魏某燕向农行借款106万元，抵押物为涉案房产，金科弘居公司承担连带保证责任。
2012年至2013年，魏某燕支付原告购房款总计2 152 881元。2013年12月2日，原告向魏某燕交付房屋。魏某燕入住后进行了装修。涉案房屋至今未转移登记至魏某燕名下。
2017年，农行以魏某燕未依约还款为由，向朝阳法院提起诉讼，并要求金科弘居公司承担连带清偿责任。2017年11月13日，朝阳法院判决魏某燕偿还农行贷款本金928 836.12元及截至2017年6月12日的逾期利息24 830.45元、罚息261.6元、复利230.4元等；金科弘居公司对魏某燕上述应付债务承担连带清偿责任。
2018年3月12日，金科弘居公司向农行支付案款988 381.97元，并于2018年4月13日支付了案件受理费和公告费共计13 902元。
另查，因魏某燕与案外人存在金融借款合同纠纷，东城法院对涉案房屋进行了预查封，查封期限自2015年9月25日至2018年9月24日。山西省临汾市中院轮候预查封了涉案房屋，查封期限自2017年1月5日至2020年1月4日。
经本院释明，魏某燕坚持认为涉案合同不应当解除，对于解除的法律后果在本案中不提起反诉。
裁判结果
北京市昌平区人民法院于2019年1月7日作出（2018）京0114民初6714号民事判决：一、确认金科弘居与魏某燕于2012年8月14日签订的《北京市商品房预售合同》及其附件于 2018年3月23日解除；二、魏某燕于本判决生效之日起十五日内将位于北京市昌平区景文东路3号院×号楼×层×单元×房屋腾空并返还给金科弘居；三、魏某燕向金科弘居支付违约金（以总房款2 152 881元为基数，按日万分之0.38的标准计算，自2018年4月3日起至魏某燕实际返还房屋之日止，自房屋实际返还后七日内给付）；四、自魏某燕履行完毕本判决主文第二项确定的义务，且协助金科弘居办理完毕《北京市商品房预售合同》及其附件的备案解除手续后七日内，金科弘居返还魏某燕剩余购房款1 150 597.03元（已扣除金科弘居履行担保责任的款项及相关诉讼费用）；五、驳回金科弘居的其他诉讼请求。
魏某燕和金科弘居公司均不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京01民终2542号民事判决，驳回上诉，维持原判。
法院认为
法院生效判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的补充协议约定，因买受人不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，现由于魏某燕未按时足额支付银行按揭贷款引发诉讼，生效判决书判令金科弘居公司承担连带责任，且该判决书生效后金科弘居公司亦实际履行了连带给付义务，故金科弘居公司有权行使合同约定的解除权。魏某燕认为补充协议中的该条款为格式条款，应当认定无效缺乏法律依据，本院不予采信。
魏某燕认为由于金科弘居公司未依约给自己办理产权证书，恶意促成解除条件成就应当视为条件不成就，因其未能提供证据证明金科弘居公司怠于为其办理产权证书，且依据借款合同约定，金科弘居公司承担的系阶段性保证责任，在产权过户至魏某燕名下并办理抵押登记后即可免除其保证责任，金科弘居公司没有怠于办理产权证书而使自己处于可能承担保证责任风险的动机，故本院对魏某燕的主张不予支持。
虽然涉案房屋处于预查封状态，但并不影响金科弘居公司行使合同约定的解除权。
关于金科弘居公司主张魏某燕配合办理涉案合同的备案解除手续的诉讼请求，由于涉案房屋已被预查封，在预查封未解除的情况下，客观上无法办理备案解除手续，相关权利人可在涉案合同被法院确认解除后，依法申请解除对涉案房屋的预查封，再行办理涉案合同的登记备案解除事宜。
案例评析
一、房屋被预查封对开发商行使预售合同解除权的影响
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。因此，预查封是对尚未进行所有权登记但是将来可能会进行所有权登记的房屋进行的一种预先限制性登记。
对于预查封状态下，开发商能否行使预售合同解除权，目前存在两种审理思路，一种认为在合同约定的解除条件已经成就，商品房买卖合同目的无法实现时，合同当事人可以行使约定解除权。[1]一种认为约定的解除权不能行使。预查封的目的是为了使买受人保有并且将来得以实现对房屋的所有权转移登记请求权，预售合同一旦被解除，前述目的不能实现。故不支持开发商行使约定解除权，也不支持双方协商一致解除，只有在具备法定解除条件时才能解除，开发商承担的保证责任可另行追偿。[2]
我们赞同第一种思路。本案中，预查封限制的是金科弘居公司对涉案房屋再行处分的权利，保全的是魏某燕将诉争房屋变更登记至自己名下的请求权，而魏某燕的该项请求权能否顺利实现有赖于产生该请求权的基础法律关系，即金科弘居公司和魏某燕基于涉案合同建立的商品房预售合同关系。当涉案合同被解除时，魏某燕确定不能获得房屋所有权，则只能基于合同解除的后果享有对金科弘居公司返还购房款等而产生的债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，预查封不能限制金科弘居公司基于合法理由解除涉案合同。经魏某燕的债权人申请，魏某燕基于涉案合同解除享有的相关债权可转化为预查封的对象。
根据《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案合同之约定， 魏某燕作为买受人应及时足额归还银行按揭贷款，现因魏某燕个人原因未能按时足额偿付银行按揭贷款，致使金科弘居公司承担了担保责任，现金科弘居公司依据合同约定主张解除合同，于法有据，应予以支持。
二、商品房预售合同经判决确认解除后的法律后果
1.涉案合同登记备案手续是否能解除
一种观点认为预售合同登记备案的目的在于对开发商预售行为的合法性进行审查，以加强对预售商品房的管理，并使经登记的预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。所谓撤销登记备案，理论上应为在相关行政部门办理解除预售合同的备案，只要有生效判决，相关行政部门即应无条件执行，就像预查封不能阻却合同解除一样，同样不能阻却合同解除的备案或者撤销合同的登记备案。
另一种观点认为由于涉案房屋已被其他法院预查封，在预查封未解除的情况下，因住建委答复称不予办理撤销备案登记手续，故客观上仍存在无法撤销登记备案的困境，进而导致执行不能。因此，相关权利主体可在涉案合同依法被确认解除后，通过清偿债务、或者申请解除对涉案房屋的预查封，再行解决撤销登记备案事宜。
我们同意第二种观点。由于涉案房屋已被其他法院预查封，在预查封未解除的情况下，即使魏某燕同意协助，客观上仍存在无法办理备案解除手续之困境，故对于金科弘居公司要求魏某燕配合办理备案解除手续的诉讼请求，现行条件下本院难以支持。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。即相关权利人可在涉案合同被法院确认解除后，通过向采取预查封措施的法院提起执行异议或者执行异议之诉，依法申请解除对涉案房屋的预查封，再行办理涉案合同的登记备案解除事宜。
2. 逾期解除房屋登记备案手续的违约金是否支持
本案中，根据补充协议第十条的约定，买受人应在合同解除后5日内配合出卖人办理撤销合同登记备案手续、10日内返还房屋，逾期应当分别承担相应的违约金。但是，根据前文论述，合同解除时，房屋尚处于预查封状态，客观上无法办理备案解除手续。且由于办理解除登记备案手续具有很多不确定性，取决于案外债权人变更执行措施的意愿、魏某燕对案外人债权的履行能力等，如果本案中不支持金科弘居公司要求魏某燕协助办理撤销预售合同登记备案手续的话，该项违约金也不宜支持。
3. 合同解除后的违约金和履行担保责任的案款是否可以在返还房款中抵扣
一种观点认为可以在返还的房款中予以扣除[3]，在合同解除后，开发商应当将抵扣后的剩余房款返还买受人。另一种观点认为不能抵扣[4]，预查封的效力及于返还的购房款，开发商不能主张抵消，在执行中应当由首轮查封人参与分配。开发商因解除合同产生的违约金或损失产生在预查封措施之后，属于在后债权，预查封债权享受优先受偿权。
我们同意第一种观点。因为涉案房屋被预查封之前补充协议中已经约定了该类款项可以再返还的房款中予以扣除。而预查封对于保全的对象是预售合同解除后的魏某燕享有的债权，预售合同解除后的违约金、担保责任的案款均扣除后才是魏某燕享有的债权，所以预查封解除后，其他债权人申请保全的仅为扣除以后的剩余房款。
相关法条
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十六条 国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
