案例：帅某诉左某以及左某反诉帅某房屋买卖合同纠纷案
审理法院：广东省东莞市中级人民法院
案 由：房屋买卖合同纠纷
案 号：（2018)粤1971民初30446号；（2019)粤19民终3734号
裁判要旨
房屋所涉土地属于不动产权的重要内容之一，房屋交易后新不动产权证与原房地产权证上记载的信息不一致，土地用途由商住变为工业用地及土地使用年限减少，必然会对房屋的价值及使用产生重要的影响。买受人基于对原房地产权证记载信息的公示公信效力的信赖而签订合同购买房屋，现由于土地信息变更导致买受人购买的房屋与预期不一致，买受人的合同目的因土地信息的变更无法完全实现，继续履行合同对买受人显失公平，买受人可主张解除合同。
基本案情
2018年6月21日，原告、被告经第三人乐有家公司居间就交易东莞市某二期C座703房达成协议，并签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：房屋转让总价款77万元，交易定金3万元，按揭付款方式支付房款，买方应支付居间方佣金2万元。《交易节点确认书》约定买方须于办理产权递件过户手续当天支付首期款（不含定金）28万元给买方；买方须在领取新不动产权证之日起20个工作日内办理抵押登记；卖方应于收到全部房款后5个工作日将该房产及钥匙交付买方。
合同签订当日，原告向被告支付定金3万元，向第三人乐有家公司支付佣金2万元。2018年8月7日和11日，原告向被告支付购房款共计28万元。原告已取得银行审批购买案涉房屋的银行贷款，双方于2018年8月7日到房管部门办理过户登记手续并签署《房地产买卖合同》。案涉房屋已过户至原告名下，原告已取得案涉房屋登记至其名下的不动产权证书，证号为：粤（2018）东莞不动产权第0258137号。交易前被告持有的房地产权证（登记日期2006年8月24日）上记载案涉房屋的土地情况为：用途为商住，截止日期2062.4.30，使用权证号为东府国用（1992）字第特2号。2018年6月25日的不动产（动产）登记信息查询结果仅显示案涉房屋的产权情况。房屋过户后，原告领取的不动产权证记载：土地用途为工业用地，房屋用途为住宅，土地终止日期为2046年5月6日，原土地证书号：东府国用（1993）字第特522号。第三人东莞市房产管理局称案涉房屋所在楼盘于1993年开发，一手房产证上没有记载土地信息，被告于2006年通过购买方式取得案涉房屋所有权，当时被告在办理房产证的申请书上填写了土地使用权证的情况，房管部门按规定根据申请书内容向被告出具房地产权证，《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权转移登记需要查验土地信息，但案涉房屋所在楼盘是问题楼盘，由于历史原因土地性质不明，在2015年至2018年3月期间无法办理产权转移登记手续，后根据市政委市政府同意解决历史遗留问题的指示，在查清土地信息后，不动产权登记信息按照真实土地信息包括年限进行登记，原告领取的不动产权证上记载的是真实的不动产信息。
原告主张其向案涉房屋的物业管理处了解得知案涉房屋所在小区的业主曾针对土地用途历史遗留问题进行多次上访后才可办理房屋过户手续，其向东莞市房产管理局了解得知该局曾于2016年针对土地用途问题向开发商告知变更，故被告对土地用途前后不一致的情形是明知的，但没有告知原告，属于故意隐瞒，导致原告的合同目的无法实现，构成根本违约，原告依据约定解除条件及法定解除条件均享有合同解除权。被告则称其从未见过土地产权证，其也是在过户登记完成后才得知前后信息不一致的情形，不存在任何隐瞒，政府有关部门及小区开发商没有对土地信息变更事宜进行公示或者告知，且房屋的住宅用途没有变更，不影响居住功能。第三人乐有家公司称其根据原房地产权证记载的信息尽查明告知义务，此前不知道案涉房屋的土地信息存在变更情况。第三人东莞市房地产管理局称案涉房屋所在小区的部分业主确实曾就该问题上访过，但不是全部业主，因为需要办理转移登记的业主不多。
裁判结果
一审法院广东省东莞市第一人民法院于2018年12月28日作出（2018)粤1971民初30446号民事判决书，判决：
一、解除原告帅某、被告左某、第三人乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》；
二、解除原告帅某和被告左某签订的《房地产买卖合同》；
三、被告左某应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告帅某返还购房款310000元；
四、第三人乐有家公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告帅某返还居间服务费12000元；
五、被告左某应于本判决发生法律效力之日起三日内配合原告帅某办理将位于东莞市某二期C座703房恢复登记至被告左某的名下，恢复登记如需产生费用由原被告双方按公平原则各承担50%；
六、驳回原告帅某其他诉讼请求；
七、驳回被告左某全部反诉请求。
二审法院广东省中级人民法院于2019年4月9日作出（2019)粤19民终3734号民事裁定书，裁定：一、本案按左某自动撤回上诉处理；二、准许帅某撤回上诉。
法院认为
广东省东莞市第一人民法院经审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷，原被告和第三人乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。本案的争议焦点是：原告以房屋过户登记后的土地信息前后不一致解除合同是否合理有据。
第一，土地信息前后不一致的原因。根据第三人东莞市房产管理局的陈述可知，土地信息不一致是由于土地性质不明的历史遗留问题及不动产权登记政策导致，非因本案合同当事人的原因导致。
第二，被告和第三人乐有家公司对此是否具有过错。根据原不动产权证及2018年6月25日不动产（房产）登记信息查询结果的内容可知，案涉房屋交易前后，合同三方对于案涉房屋的房屋及土地登记情况已进行了充分的披露告知和查询了解。第三人乐有家公司作为房屋交易的中介机构，基于原房地产权证及不动产登记信息查询结果向交易双方披露交易的相关情况，已尽到合理的告知和居间义务，对此不具有过错。土地信息登记属于国土部门的职能范围，原告作为房屋所有权人没有持有相应的土地权证书，也未对土地享有全部权利，其主张不清楚土地信息情况合理可信，被告基于对原房地产权证记载信息的公示公信效力的信赖而出售房屋，也不存在过错。原告主张被告明知却故意隐瞒土地信息情况，缺乏证据，本院不予采纳。
第三，原告主张解除合同是否成立。房屋及房屋所涉土地均属于不动产的重要内容，土地用途由商住变为工业用地及土地使用年限的减少，必然会对房屋的价值及使用产生重要的影响。原告基于对原房地产权证记载信息的公示公信效力的信赖而购买案涉房屋，现由于土地信息变更导致原告购买的案涉房屋与预期的合同目的不一致，原告的合同目的因土地信息的变更无法完全实现。故，原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。
第四，合同解除后的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告要求原告继续按合同约定付清剩余购房款于法无据，本院不予支持。被告应向原告返还购房款31万元，原告主张购房款的利息于法无据，本院不予支持。原被告应在合同解除后到房管部门办理将案涉房屋恢复登记至被告名下的相关手续，第三人乐有家公司和东莞市房产管理局应协助配合办理。恢复登记如需产生费用，由原被告双方按公平原则各承担50%。
如前所述，本案合同解除是由于不能预见、且不可归责于合同当事人一方的原因导致，原告据此主张被告违约及要求被告支付违约金、律师费，于法无据，本院不予支持。原告因此没有按约定支付剩余购房款属于合理行使不安抗辩权，不构成违约，被告据此主张原告违约及要求原告支付违约金、律师费，于法无据，本院亦不予支持。
第三人乐有家公司在本次交易中不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害交易双方的利益，且被告乐有家公司确实为促成原被告的案涉交易提供劳务，原告诉请第三人乐有家公司返还全部居间费及利息于法无据，本院不予支持。但根据三方签名盖章的《交易节点确认书》可知，案涉交易并未全部完成，第三人乐有家公司并未按约定提供全部居间服务，故本院结合第三人乐有家提供的居间服务情况，兼顾公平合理原则，酌情认定第三人乐有家公司应向原告返还居间服务费12000元。原告超出该标准的诉请及利息的诉请，本院不予支持。
案例评析
本案纠纷发生的原因在于房屋过户前后产权证上登记的土地信息不一致，经审查是由于土地性质不明的历史遗留问题以及不动产权登记政策导致，属于不可归责于双方当事人的原因导致。作为买方的原告因此诉请解除合同，作为卖方的被告因此诉请继续履行合同及要求原告支付剩余购房款。对于本案合同的履行问题，笔者在处理本案时分别从以下三个角度进行分析考虑：
一、是否属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其中，不可预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件；不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生；不可克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。
在本案中，因为土地性质不明的历史遗留问题及不动产权登记政策导致的原房地产权证登记的房屋土地信息错误属于在合同签订前已客观存在的事实，只是在合同签订时尚未被合同双方当事人所认识，该错误并非是在合同签订后发生的不能预见、不可避免或不可克服的事件。同时，本案并不存在合同不能履行的情况，本案被告反诉继续履行合同客观上是具备履行条件，只是继续履行合同是否违反意思自治原则或诚实信用原则，是否存在显失公平的情形，所以本案的情形并不属于不可抗力。
二、是否属于情势变更。情势变更原则作为一个衡平性原则，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
本案中，虽然案涉房屋的土地信息登记错误是客观存在的事实，但是在合同签订前后新旧产权证上土地信息变化这一客观事实，对于买卖双方来说都是无可预料的，属于买卖双方都无法预见的新情况，且不属于正常的商业风险。因房屋及房屋所涉土地均属于不动产的重要内容，土地用途由商住变为工业用地及土地使用年限的减少，必然会对房屋的价值及使用产生重要的影响，案涉合同继续履行在一定程度上对于原告而言显失公平。同时，原告基于对原房地产权证记载信息的公示公信效力的信赖而购买案涉房屋，其签订合同的真实目的是为了购买与原房地产权证登记信息一致的房屋，现由于土地信息变更导致原告购买的案涉房屋与预期的合同目的不一致，所以原告的合同目的因土地信息的变更无法完全实现。综上，本案符合情势变更的五个构成要件：一是情势变更发生在合同成立并生效以后，二是情势变更是客观事实的异常变动，三是情势变更是合同当事人不可预见的，四是情势变更不包括商业风险，五是继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。基于上述因素考虑，继续履行合同对原告而言显失公平，法院依法支持原告解除合同的诉请。
三、是否构成重大误解。意思自治是民法的核心原则。重大误解应具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认识错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。根据现有的司法实践，以下几种情况可以认定为重大误解：一是对民事法律行为性质的错误认识，二是对民事法律行为相对人的错误认识，三是对标的物本身的错误认识，四是足以对当事人利益造成重大损害的错误认识。
本案交易中，原告基于对原房地产权证记载信息的公示公信效力的信赖而购买案涉房屋，其合同目的是希望购买到与原房地产权证记载房屋信息一致的房屋。在合同履行过程中，由于土地性质不明的历史遗留问题及不动产权登记政策的问题，导致出卖人持有的原房地产权证上登记的土地信息错误，而买受人持有的新的不动产权证上登记的土地信息才是真实客观的信息。可见对于案涉房屋的土地信息问题，原告因为客观原因对标的物本身产生了重大误解，且该错误认识对原告的利益造成重大的损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，原告可以依据该法律规定请求法院撤销双方之间签订的《房地产买卖及居间服务合同》。虽然解除合同和撤销合同都意味着不再继续履行，但解除合同和撤销合同的法律后果有所区别，被撤销的合同自始没有法律约束力。事实上，由于笔者所在地政府在去年出台新的房产政策，规定房屋在登记两年内不得过户转让，同时考虑房屋变更登记的税费问题，笔者认为原告基于重大误解主张撤销合同更有利于双方纠纷的解决及权益的维护。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
