案例：张某、周某诉丰茂公司买卖合同纠纷案
审理法院：浙江省湖州市中级人民法院
案 由：买卖合同纠纷
裁判日期：（2018）浙0503民初2884号；（2019）浙05民终70号
裁判要旨
因买受人违约在先，没有按照约定期限支付房屋价款，虽然买受人逾期付款的数额与出卖人应当交付的房产价值不对等，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付，故出卖人享有后履行抗辩权，其拒绝交付房产的行为不构成违约。
基本案情
张某、周某诉称：2015年5月25日，张某、周某与丰茂公司签订商品房买卖合同一份，约定张某、周某向丰茂公司购买南浔镇人瑞路公园一号23幢2室排屋一套。张某、周某已经支付购房款2200000元，但丰茂公司至今未按照合同约定交付房产，故向法院提起诉讼，请求：
1.丰茂公司立即将坐落于南浔镇人瑞西路1588号公园一号23幢2室房屋交付给张某、周某；2.丰茂公司支付未按时交房的违约金246350元（均按每日万分之一，其中2170000元自2015年7月31日暂计算至2018年9月6日，计1133天，为245861元；其中30000元自2018年3月28日暂计算至2018年9月6日，计163天，为489元，实际均计算至实际交房之日）；3.本案诉讼费由丰茂公司承担。
丰茂公司辩称：根据双方签订的合同，张某、周某应当先付房款。根据《合同法》第六十七条的规定，张某、周某应先履行付款义务，故现要求丰茂公司交付房产和支付违约金的诉讼请求，无法律依据，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明：2015年5月25日，张某、周某与丰茂公司签订商品房买卖合同一份，约定：张某、周某向丰茂公司购买南浔镇人瑞路公园一号23幢2室排屋一套，合同价款为3630000元，张某、周某于2015年5月25日前支付房款1090000元，余款2540000于2015年6月25日前办理银行按揭。同时约定：“出卖人应当在2015年7月30日前将商品房交付买受人使用。如未按合同规定的期限交付房产的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”
合同签订后，张某、周某于2015年5月25日支付首付房款360000元。同时约定：丰茂公司提前开具首付款1090000元的发票，送至银行办理银行贷款2540000元。同日，丰茂公司与张某、周某又签订欠款协议一份，约定：“公园一号白金汉宫23幢2室排屋一套总房款为2900000元，首付款为1090000元，张某、周某实际于2015年5月25日支付首付房款360000元。张某、周某承诺于2015年5月25日办理银行贷款2540000元”。2015年5月26日，丰茂公司收到该房产的银行按揭贷款1810000元。丰茂公司于2017年8月4日向张某、周某发出催款通知单，催讨房款730000元。后张某、周某于2018年3月27日支付购房款30000元，合计已经支付房款2200000元，丰茂公司至今未向张某、周某交付房产，张某、周某遂向法院提起诉讼。
裁判结果
浙江省湖州市南浔区人民法院于2018年9月25日作出（2018）浙0503民初2884号民事判决：一、丰茂公司将位于南浔镇人瑞路公园一号23幢2室房屋交付给张某、周某，限丰茂公司于判决生效之日起十日内履行；二、丰茂公司支付张某、周某逾期交房违约金246350元（均按每日万分之一，其中2170000元自2015年7月31日暂计算至2018年9月6日，为245861元；其中30000元自2018年3月28日暂计算至2018年9月6日，为489元，实际逾期交房违约金均计算至实际交房之日），限丰茂公司于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，丰茂公司提出上诉。浙江省湖州市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）浙05民终70号民事判决，支持丰茂公司的上诉请求成立，撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2018）浙0503民初2884号民事判决并驳回张某、周某的诉讼请求。
法院认为
法院生效裁判认为：本案的主要争议焦点为丰茂公司在张某、周某没有依约支付购房款的前提下是否享有后履行抗辩权。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，双方当事人于2015年5月25日签订的商品房买卖合同约定，张某、周某应于2015年5月25日前支付房款1090000元，剩余房款2540000元于2015年6月25日前办理银行按揭。同日双方签订的欠款协议又约定，涉案房屋的价款为2900000元，首付款为1090000元，张某、周某实际于2015年5月25日支付首付房款360000元。张某、周某承诺于2015年5月25日办理银行贷款2540000元。
根据双方的陈述，当日签署的欠款协议实际系商品房买卖合同的补充协议，涉案房屋的总价款为2900000元。无论是根据商品房买卖合同还是欠款协议，张某、周某至迟应于2015年6月25日前将尾款付清。但实际付款情况是2015年5月25日张某、周某支付首付房款360000元；5月26日，通过银行按揭的方式支付1810000元；于2018年3月27日支付30000元，共计支付房款2200000元。而尾款700000元至今未付，已构成违约。而合同约定丰茂公司向张某、周某交付房屋的时间为2015年7月30日。从合同约定双方履行义务的时间来看，张某、周某支付房款在前，丰茂公司交付房屋在后。虽然张某、周某逾期付款的数额与丰茂公司应交付房产的标的不对等，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付。
因此，张某、周某先行违约，且至今仍未完全履行合同义务，丰茂公司后履行抗辩权一直未予消失。丰茂公司拒绝交付房产给张某、周某的理由正当，符合法律规定，不构成违约。张某、周某以丰茂公司未按约定将房产交付而要求对方履行交房义务并支付逾期交房违约金，法律依据不足，理由不能成立。
一审在张某、周某先行违约的情况下，仍支持其要求后履行一方的丰茂公司承担交房责任并支付相应逾期交房违约金的请求，与我国合同法所设定的后履行抗辩权制度明显不符，予以纠正。
案例评析
后履行抗辩权，亦有学者将其称为“先履行抗辩权”，[1]是指依照合同的约定或者法律的规定负有后履行义务的当事人在负有先履行义务的一方当事人届期未履行义务或者履行义务有重大瑕疵的情况下，可以为了保护自己的合同利益，而拒绝履行自己的相应的义务。后履行抗辩权从本质上讲是对违约的抗辩权，所以又被称为“违约救济权”。[2]三部合同法并立时期，债务人的正当拒绝履行常被错误认定为违约，立法者为终止该混乱状态，在合同法第六十六条、第六十七条、第六十八条分别规定同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权，令债务人有权拒绝对方的履行要求。[3]
一、后履行抗辩权的制度意义和构成要件
传统民法理论及大陆法系立法对后履行抗辩权没有明确的阐述和规定，通常认为其是合同全面履行的内容之一，且该制度能够被同时履行抗辩权所涵盖。但在我国司法实践中出现了大量的所谓双方违约的情形，将许多正当行使抗辩权的行为当作违约对待，为了维护合同秩序，保护当事人合法权益，我国合同法借鉴《国际商事合同规则》7.1.3 条第（2）款规定，明确于第六十七条把后履行抗辩权规定为双务合同中后履行一方当事人的合法权利。[4]与我国合同法第一百零七条规定的违约责任相比，后履行抗辩权是并行于违约责任的一种较为经济便利的救济手段，承担违约责任则是后履行抗辩权救济的继续和强化，具体来说，后履行抗辩权的价值主要体现在不能或不想启动违约责任承担程序之前与先期违约产生之后的这段时间，行使后履行抗辩权可以节约合同成本，减少合同风险和诉讼，保证当事人的履行利益。[5]此外，通过后履行抗辩制度惩治应当先履行一方当事人违约行为，有利于减少违约行为的发生。
后履行抗辩制度的构成要件为：1.合同的双方当事人要互负债务，也就是说只有在双务合同中才会产生后履行抗辩权；2.当事人互负的债务有先后履行顺序，且后履行一方的债务已届清偿期；3.后履行抗辩权的行使须有先履行合同债务一方不履行合同债务或者履行合同债务不符合约定；4.须为先履行一方当事人应当先履行的债务是可以履行的，如果先履行一方的债务已经不可能履行了，后履行一方当事人行使后履行抗辩权也就失去了意义。
二、后履行抗辩权中债务履行顺序及履行不符合约定的界定
后履行抗辩权存在于双务合同中，并且当事人之间的债务存在先后履行顺序。“债务先后履行顺序”可以依照当事人合同的约定或者法律规定确定，亦可根据交易习惯确定，但在司法实践中，对双方约定债务履行先后顺序存在一定的误区。
例如，本案一审法院认为“由于双方在商品房买卖合同中仅仅分别约定了付款期限和交付期限以及相应的违约责任，但并没有约定应当由买受人先履行付款义务，也没有约定先后履行顺序，故在本案中，不能简单地以合同约定的付款期限和交付期限的时间节点上认定应当由张某、周某先履行，且丰茂公司也未向本院提供其他证据予以佐证，双方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务”，一审法院认为合同双方应当明确约定出卖人的交付义务在买受人付款义务之后履行，方能确认双方的债务存在先后履行顺序，此种解读不但与通常理解相悖，同时还意味着当事人想要确保己方享有后履行抗辩权，则一定要在合同中详细表述双方合同履行的先后顺序，而不能简单地以双方义务履行的时间节点先后顺序进行确认，无形中加重了当事人签订合同的成本。
后履行抗辩权中的“不履行合同”既可以是先履行一方当事人丧失了履行合同的能力，也可以是该当事人拒绝履行，而“履行不符合约定”包括迟延履行、部分履行、瑕疵履行。实务中，对“履行不符合约定”争议较大，主要分歧在于后履行抗辩权人能否因先履行义务人未履行从给付义务或附随义务而行使后履行抗辩权。我国合同法中规定的义务有主给付义务、从给付义务与附随义务之分，其中主给付义务，是指债之关系固有的、必备的决定债之关系类型的基本义务，例如本案中买受人的付款义务和出卖人的交付房屋义务，即为双方的主给付义务；从给付义务是指，在主给付义务之外、不具有独立意义的、只能辅助主给付义务发挥功能的义务，它的目的在于使合同目的更好地实现；而附随义务是指，法律无明文规定，当事人亦无明确约定，为保护对方利益和稳定交易秩序，当事人依诚实信用原则所应负担的义务。后履行抗辩权成立要件中的双方当事人互负债务，要求双方的债务之间具有对价或牵连关系，且原则上是双方的主给付义务。
但针对从给付义务和附随义务，我们赞成如下观点，即当先履行一方不履行或不适当履行从给付义务与合同相对方实现合同目的有密切关系时，应视为从给付义务与主给付义务具有牵连关系，合同相对方可以行使后履行抗辩权，拒绝履行相应的主给付义务，[6]但当先履行非金钱债务的一方已履行了主给付债务，其在法律及事实上不能继续履行从给付债务，且未履行债务的行为没有给对方造成损失的，可以要求对方继续履行金钱债务，对方不得行使后履行抗辩权。[7]当对方未履行附随义务时，不能因为其不能履行附随义务而提出后履行抗辩权，拒绝履行主给付义务。[8]
三、后履行抗辩权人拒绝履行的界限
根据合同法第六十七条的规定，后履行抗辩权行使的范围有两种情况：一是先履行方未履行自己的债务时，后履行抗辩权的范围及于后履行方的全部给付；二是先履行方已作出了履行，但履行不适当的，后履行方只能根据对方不适当履行的具体情况行使后履行抗辩权，但这并不意味着此种情况下，后履行方不能针对自己的全部给付行使后履行抗辩权，应根据案件实际情况进行判断。
例如，在本案中，经双方当事人协商，买受人最终应当支付的价款总额为2900000元，买受人前后共支付2200000元，尚余700000元未付，一审法院认为“张某、周某购买房屋后，已经支付了大部分的购房款，丰茂公司应当按照合同约定的期限及时交付房产”，但我们认为，虽然买受人逾期付款的数额选低于出卖人应当交付的房产价值，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付，即出卖人要么选择全部交付要么选择全部不交付，故此种情况下，出卖人可以其享有后履行抗辩权为由拒绝交付房产。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
