案情
杨先生欲购买张先生的一套别墅。该别墅地上三层为一个房产证，地下一层为一个房产证。杨先生与张先生就整栋别墅签署了两份房屋买卖合同。合同签订半个月后，杨先生得知自己并不具备购买涉案房屋的资格，便告知张先生无法继续履行合同，后双方发生纠纷。张先生认为杨先生违约，遂诉至法院，请求法院判决解除合同，并要求杨先生支付违约金411万元。杨先生认为张先生房屋情况特殊，不具备购房资格不是其过错，故提出反诉要求张先生返还其定金20万元。日前，北京市海淀区人民法院经审理判决解除双方的房屋买卖合同，杨先生支付张先生违约金20万元，张先生返还杨先生房屋定金20万元。
主张
原告张先生诉称，2019年12月，其与杨先生约定出售其名下的一套别墅，该别墅确有两个房产证，为了整套出售，双方签订两份合同。后杨先生因并不具备购买房屋的资格而要求解约，系杨先生自身原因导致违约行为发生。该违约行为导致其无法尽快出售房屋，还清贷款等损失，故诉至法院，要求解除合同，杨先生支付其违约金411万元。
被告杨先生辩称，签订合同前去看房，张先生并未告知房屋性质及两个房产证的问题。中介方作为专业机构，也没有进行审查及必要提示便组织双方签订合同。其在签订合同后才得知自己没有购买该房屋的资质，随即向张先生提出解除合同，其没有主观过错，是客观原因造成。双方签订的合同应当解除，张先生应当返还其定金20万元。
裁判
法院审理后认为，就买房资格问题，买受人应当尽到必要的注意义务。庭审中，各方均认可杨先生在签订合同时已知悉房屋存在两个房产证，房产证上对房屋性质亦有明确记载，杨先生因无购房资格而无法继续履行合同的行为构成违约，应当承担违约赔偿责任。但就赔偿金额，张先生未能举证自己的实际损失与其诉讼请求一致，且在诉讼过程中张先生出售涉案房屋的价款亦比出售给杨先生的价款高，故对于张先生主张的违约金予以酌情减少。
法律规定，定金与违约金条款不可同时适用，张先生已选择适用违约金条款，故对于杨先生提出张先生返还其20万元定金的反诉请求，法院予以支持，最终法院作出上述判决。
宣判后，杨先生提出上诉。二审维持原判，该案现已生效。
评析
房屋买卖交易中，应当由谁来审查核实购房人的购房资格？
在房产交易中，出卖方应当向中介方、买受方全面告知房屋的各项情况，包括房屋性质、房产登记情况、共有权人情况、抵押贷款情况等，尽到必要的告知义务。对于购房资格问题，由于购房资格关系到合同能否履行的基本问题，且购房资格与买受方个人情况密切相关，故对于自身是否具备买房资格，买受方应当事前充分了解，尽到注意义务。中介方作为居间方，对于房屋情况及资质审查应尽到提示义务，为合同双方顺利签订、履行合同提供便利。
就赔偿损失方面，根据民法典第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
根据民法典第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。违约金的性质为损失填补，当事人双方在订立合同时可以就违约金的适用情形、计算标准等具体规定。当事人主张违约金的，应当就其实际损失方面充分举证，举证不能的或者确实过高的，法院将根据案件实际情况酌情判定。当事人选择适用违约金赔偿的，定金应当退还。
