承租房屋因违法建筑被拆除后的合同效力及赔偿责任认定
发布时间:2016-09-04 20:49:50 浏览次数：
案情
原告：周某
委托代理人：张涛，上海君澜律师事务所律师
被告：上海某贸易有限公司
被告：上海某置业有限公司
2014年11月29日，被告上海某贸易有限公司作为出租方（甲方）、原告周某作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》，约定：因乙方要求甲方同意将某路25号底层物业出租给乙方使用，建筑面积为70平方米，在该物业和甲方续签成的情况下：暂定2014年11月29日起至2015年11月28日（以甲方和该物业的合同期限为准），甲乙双方约定前一个月房租金定为49,000元，以后每月房租金为6,000元，直至本合同期满；按照先付费，后使用的原则进行：乙方每两个月缴甲方一次，乙方应于2014年11月29日支付55,000元（下次付款提前10日），以此类推，直至交清本合同的全部费用（包括拆迁通告）；签订本合同乙方须向甲方支付保证金12,000元，为甲方赔偿乙方的最高赔偿金；合同期满，乙方须本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金；若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方所有； 4-1：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担任何责任：（一）该物业被依法列入房屋拆迁许可范围的（该物业拆迁致使乙方无法经营的）；（二）甲方和该物业的合同到期不续签给甲方的；（三）该物业因不可抗力因素导致毁损、灭失的；甲方已告知乙方：甲方和该物业的合同近日要到期，如本合同甲方和该物业能续签成的，甲方必须履行本合同，如不能续签的，甲乙双方不承担任何责任，由甲方提供与该物业约同等价格同等面积的物业给乙方选择，如不成功按4-1处理；双方约定除合同书两份除外，甲方不提供任何材料给乙方。
签约当日，原告支付被告公司保证金12,000元、租金55,000元，被告公司出具的《收条》载明：“今收到上海市某路25号底层2014年11月29日至2015年1月28日房租金55,000元，合同期内不退（注：双方约定本合同的第一个月租金在任何情况下不退还，因含有中介费及空房期）；另收到本协议缴纳的保证金12,000元整，协议期内不退，合同期满本人凭本收条和合同原件及所有付费收条和本人身份证换《房屋移交认定书》，七个工作日内凭《房屋移交认定书》退还保证金”。
原告自2014年12月2日起装修该房，行政部门曾通知其该房要拆，要求其停止装修。原告与被告公司于2014年12月16日签订《补充协议》，约定：某路25号如在合同期内遇到拆迁，房东赔偿给甲方后，甲方按照房东赔偿款给乙方赔偿按合同面积赔偿给乙方。双方又于当月20日左右签订《补充协议》，约定：如某路25号在合同期内拆迁，甲方必须按照合同给乙方赔偿。后原告继续装修，至当月底，装修完毕。因行政部门不允许，原告未营业。某路25号底层物业房屋实际于2015年4月中旬被上海市某区人民政府拆除。
原告曾于2015年4月29目向法院递交诉状材料，起诉被告公司和上海电信实业（集团）有限公司（以下简称电信公司），要求解除原告与被告公司签订的《租赁合同书》，被告公司返还保证金、租金，赔偿经济损失，并要求电信公司承担连带责任〔（2015）虹民三（民）初字第1410号案〕。后原告撤回起诉，改以被告公司和置业公司为被告涉讼。
另查明：2013年2月22日，上海市某区规划和土地管理局向电信公司出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：你单位在某路15、25号的两层临时用房，已超过批准期限并未拆除，属违法建筑；限期你单位15日内自行拆除某路15号房屋两层建筑面积约175平方米、某路25号两层建筑面积约850平方米。2013年5月8日，上海市某区规划和土地管理局就拆除上述违法建筑再次向电信公司出具《责令限期拆除违法建筑决定书》。2014年12月3日，上海市某区人民政府向电信公司出具《限期拆除违法建筑公告》，载明：你单位在某路15、25号的两层临时用房，已超过批准期限并未拆除，属违法建筑；现公告你单位自公告之日起5日内拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。当月18日，上海市某区人民政府向电信公司出具《强制拆除违法建筑决定书》，载明：经查，你单位在规定期限内未拆除违法建筑，本机关将于2014年12月22日起组织实施强制拆除。
又查明：某路25号房屋原系临时用房，已超过批准期限，无产权证，长期由上海某置业有限公司日常管理和出租经营。2011年1月起，该公司将上海市某路25号1-2层房屋建筑面积850平方米出租给案外人马某。2013年、2014年电信公司收到政府部门对某路房屋的拆违通知后，将相关事宜交予上海某置业有限公司处理，该公司于2013年6月20日书面通知到马某租赁合同自2013年7月1日解除，并要求马某告知所有客商于2013年8月20日前撤离。此后，双方数次到现场张贴、通知房屋使用人搬离。2015年1月12日，该公司在某路15、25号房屋张贴《告知书》，通知各房屋使用人于当月18日前搬清。
审判
被告某贸易公司未作答辩。
被告置业公司辩称：某路25号房屋没有产权证，一直由置业公司实际控制，某区政府于2015年4月14日至20日拆除该房。置业公司将该房出租给案外人马某，不清楚马某的转租情况。置业公司2013年7月起就在该房外墙上张贴拆除布告，早已通知房屋承租人马某，并多次现场通知各房屋实际使用人，原告根据该房周围公告和封门的情况应该了解即将拆除的情况。原告租房时未查清权利状况，理应自行承担租赁风险。发现原告开始装修，置业公司即上门告知其停止装修，但原告停止一段时间后继续装修。
置业公司已尽到通知义务，没有欺诈原告，不应承担责任。原告明知房屋要拆除，在接到通知的情况下仍然继续装修，存在明显过错，应该自行承担责任。原告系与某公司签署《租赁合同书》，应向某公司主张合同权利，置业公司不是该合同的主体，不应承担责任。从原告与某公司的合同约定看，双方已预料到合同解除可能产生的后果，故原告应自己承担相应风险。
审理中，针对被告置业公司的辩称意见，原告认为，由于疏忽，其在与被告公司签约时未了解某路房屋的权属，也不知道马某约是该房的承租人。
裁判
法院经审理认为，行政部门于2013年已公告某路25号底层房屋属违法建筑，应予拆除。因该标的物具有违法性，原告与被告某公司于2014年签订的《租赁合同书》应为无效。原告要求解除该合同书的诉请，缺乏法律依据，不予支持。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告作为承租方未对所租房屋的合法性积极审查，被告公司作为出租方对出租物负有瑕疵担保责任，双方均未主动尽责，显然对《租赁合同书》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。故法院酌情确定原告承担其已付租金的一半作为房屋使用费，其余被告某公司已收取的租金、保证金应予返还。对原告要求被告某公司赔偿损失的诉请，不予支持。
原告没有举证证明被告置业公司未尽善良管理人之注意义务，故对原告要求该公司承担连带责任的诉请，不予支持。
案号：（2015）虹民三（民）初字第1479号
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
… …
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
… …
