自由裁量权在居间报酬请求权案件中的运用
——上海某房地产投资顾问有限公司诉江某居间合同纠纷案
要旨
中介公司促成买卖合同的成立，是其要求获得居间报酬的法定条件，然因不可归责于中介方的缘由，买卖合同没有履行完毕，应该依据买卖合同履行的阶段、居间协议中的约定等情况综合考虑，酌情支持居间报酬按照一定比例支付。
案情
原告上海某房地产投资顾问有限公司
被告江某
原告上海某房地产投资顾问有限公司诉称，2011年3月，经原告积极居间介绍下，被告与原告及案外人陆微微、张龙根就买卖上海市浦东新区南码头路1186弄130支弄27号401室事宜达成一致，并于2011年3月5日签订了《房地产买卖居间协议》，同时原、被告签署佣金确认书，约定被告应支付原告佣金人民币24,560元，当日被告与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，但被告至今未将上述佣金支付予原告。
故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告佣金24,560元；2、被告支付原告逾期违约金1,000元。
被告江某辩称，被告虽然通过原告居间介绍与案外人共同签订有关涉案房屋的房地产买卖居间协议及佣金确认书，但未签订正式的上海市房地产买卖合同，被告与案外人签订的买卖合同形式上不符合有关规定，且只在原告处存有一份，不属于合法有效的合同。被告已经解除了对原告的委托，且交易未产生，故不同意支付佣金，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月5日，经原告上海某房地产投资顾问有限公司居间被告江某与案外人陆微微、张龙根签订了以案外人为甲方、被告为乙方、原告为丙方的关于涉案房屋的《房地产买卖居间协议》，该协议第六条约定：甲、乙双方同意在签订本协议后两日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同。甲、乙双方应于签订买卖合同或类似合同当日，分别按照协议约定的房价款的1%各自支付丙方佣金。同日，被告与案外人就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买案外人所有的涉案房屋，房地产转让价款为1,228,000元，且对买卖双方的相关权利义务予以明确约定。同时，原、被告签订了佣金确认书，确认被告应向原告支付佣金24,560元，其中的12,280元约定为被告代案外人支付的佣金数额。后因被告认为该房地产买卖合同非正式合同，且认为原告对涉案房屋有夸大其辞的介绍，故不再履行签订正式上海市房地产买卖合同的义务，也拒绝支付佣金，故原告诉讼至法院，诉请如前。
审理中，原告表示鉴于备案、核税等手续并没有完成，原告自愿变更诉请，要求被告支付佣金14,736元，并放弃逾期违约金的主张。被告称其已经解除了与原告的委托居间关系，但未提供相应证据予以证实。
判决
法院依法审理后认为，围绕双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要在于以下两点：
第一，原告作为居间方请求被告支付报酬的条件是否成就。
根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经原告居间，被告与案外人签订了关于涉案房屋的买卖合同，在有关转让价款、履行期限、违约责任等相关权利义务方面进行了明确约定，符合合同成立的要件。且原、被告与案外人签订的《房地产买卖居间协议》第六条约定：甲、乙双方同意在签订本协议后两日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同。甲、乙双方应于签订买卖合同或类似合同当日，分别按照协议约定的房价款的1%各自支付丙方佣金。根据该约定，佣金给付的条件亦已成就。被告以该合同的形式不符合上海市有关部门对房地产买卖合同的规范性要求，无法网上备案为由否认合同已经成立的抗辩意见，于法无据，不予采纳。
第二，被告与案外人买卖合同未能履行，原告对此是否存有过错。
被告认为原告对涉案房屋有夸大介绍以致被告产生误解，因其未提供相应证据予以证实，不予采信，被告亦没有提供证据证明因原告存有过错导致合同履行不能，故被告与案外人买卖合同未能履行之责任不在原告，原告对此并无过错。
综上，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告的居间行为促成了被告与案外人签订了《上海市买卖合同》，已经促成买卖合同的成立，符合佣金给付的条件，被告应按照约定支付报酬。鉴于原告在审理中表示放弃部分佣金及滞纳金的主张，系其对自身权利的处分，且与法不悖，加之原告后续的居间义务确实未得以履行，原告对佣金的主张与其已经提供的居间服务而言，亦属合理，应予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告江某于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产投资顾问有限公司中介费人民币14,736元。
评析
（一）自由裁量权在居间报酬请求权类案中行使条件之探求
1、居间人必须履行如实报告义务
根据《合同法》第四百二十五条第二款的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。自由裁量权在居间方违反该义务情况下，自然没有行使的空间。
2、居间人促成买卖合同成立为前提
《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。该法条明确了居间报酬请求权的确立基础在于促成合同成立。如若合同都没有成立，亦没有居间报酬给付的理由。
3、合同成立后未实际履行或者未履行完毕的原因不可归责于居间人
房地产居间合同作为一种特殊的居间合同，往往买卖合同的订立不代表交易一定能够完成，其中既有买卖双方的责任，亦可能为居间方有过错，如果仅仅以促成合同成立作为给付居间报酬的唯一标准，在现有中介市场发展态势与环境以及民众法律与专业知识匮乏的背景下，难免有失公允。故居间人有过错的情况下，对居间报酬的获取，法官的自由裁量权应没有运用的空间。
自由裁量权在居间报酬请求权类案中的行使，需同时满足上述三个条件。本案中，经原告居间，被告与案外人签订了关于涉案房屋的买卖合同，在有关转让价款、履行期限、违约责任等相关权利义务方面进行了明确约定，符合合同成立的要件。且被告没有提供证据证明因原告存有过错导致合同履行不能，故被告与案外人买卖合同未能履行之责任不在原告，原告对此并无过错。由此，自由裁量权在该案中的运用具备了必要性和可行性，最终判决也是行使自由裁量权的体现。
（二）自由裁量权在居间报酬请求权纠纷类案中行使尺度之把握
1、对我国二手房居间现状的再分析
我国《合同法》第四百二十四条是界定中介公司权利与义务的主要依据，从法条的狭义字面解释不难得出，所谓居间包括两种：“报告”居间和“媒介”居间，前者为居间人接受委托人的委托，寻找信息报告委托人，从而提供订立合同的机会；后者为居间人在委托人和相对人之间斡旋，促成合同的成立。然立法对于居间关系的规制与现实居间现状及普通市民对居间活动的认识有一定差距。在目前房地产交易中，中介不仅仅充当提供信息机会的一个功能，往往辅之于甚至主要是办理委托事务，包括办理产权过户手续、房屋交接手续、缴纳税费手续等等，这是由中介方具备专业的优势和市民知识的匮乏决定的，也较符合一般老百姓的理解。对二手房居间的现实考量使法官在确定居间报酬给付比例上有了自由裁量权行使的必要。
本案即是基于上述理念，结合现实的考量，从权利义务对等的角度，也是为了最大限度的维护公平公正，平衡双方当事人的利益，并没有百分之百全额支持合同约定的居间报酬，而是充分运用法官的自由裁量的权力，合法合情合理的对居间报酬进行了酌定处理。
2、审判实践中对居间报酬数额的判决酌定比例的确定基准
由于法律本身的原则性，司法解释的空白，对于居间报酬请求权的行使并没有明确可以参照的依据，审判实践中大都依据具体案情予以确定。笔者认为，中介公司的主要义务，也是法律明确的义务，是促成买卖合同的成立，该义务的完成足以支持居间方获得大部分约定的居间报酬，而核税、办理贷款、产权过户等事宜有约定的即应该按照约定履行相应义务，无约定的也应属于附随义务，中介方不得推诿。差别仅在于如果有明确约定，中介方应该全面履行约定义务，使其承担更重的责任，否则其报酬金额的请求比例相应减少；相应的，如果作为附随义务，后续合同的未履行即便不可归责于中介，亦应该合理降低居间报酬的比例。
本案中，原、被告协议约定佣金数额为24,560元，因买卖合同没有履行完毕，根据原告已经提供的居间服务，法院酌定支持其百分之六十的请求数额，即14,736元，体现了自由裁量权在该类案件中的合理运用尺度。
尽管如此，由于法律的缺失，也无案例指导作为指引，在居间报酬请求权类案中自由裁量权的运用也仅止于探索的阶段，容易造成执法的不统一，基于此，有必要制定相对清晰的裁判标准，既能更好的平衡各方当事人的利益，又能有效引导中介机构良性发展，也利于同类案同判，维护司法权威。
主审法官：姚姝
