作为限购对象的承租人享有优先购买权
——陈某诉林某某房屋租赁合同纠纷案
要旨
我国《合同法》第230条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。当承租人恰好是地方政策规定的限购对象时，承租人依然享有同等条件下的优先购买权。但承租人在主张赔偿其因侵犯优先购买权造成的损失时，应当就合同履行情况、实际损失等情况举证证明。本案中，虽然出租人未履行通知义务，但承租人未能举证证明其损失，故其请求无法得到支持。
案情
原告（上诉人）：陈某
被告（被上诉人）：林某某
系争房屋位于上海市浦东新区浦东大道XXX弄X号XXX室，房屋原权利人为被告林某某、案外人蔡某。2007年7月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将系争房屋出租给原告，租期自2007年8月20日至2010年8月19日。2010年4月、2012年2月，双方两次以传真形式约定房屋续租至2013年3月19日。系争房屋在2013年1月24日通过网上备案系统进行了买卖合同信息备案，分别于2013年1月26日、2013年3月20日进行了合同备案信息变更，卖售人蔡某、林某某，买受人马某、赵某。买卖双方在建设银行浦东分行办理银行贷款时用的是2013年1月26日的合同。2013年3月25日，买卖双方又签订了上海市房地产买卖合同1份，该合同与上述2013年1月26日的合同基本一致，但有附件三付款协议。该合同的网签时间是2013年3月20日。2013年3月15日被告发短息给原告表示到手价328万，首付六成，明天中午前50万定金没到被告账户，算原告自动放弃优先购买权。2013年3月18日、3月19日，被告林某某两次发短信给原告陈某，表示租期到3月20日，房子决定收回自住，不再出卖和出租。2013年4月7日，系争房屋产权过户至赵某、马某名下。
原告陈某诉称，合同到期前，被告未通知原告，就将房屋出售，原告多次主张优先购买权，被告不予理睬。原告认为，被告侵犯了原告的优先购买权，造成原告损失（房屋差价人民币22万元、另行购房被骗9万元、价值6至7万元的装修拆除），现起诉要求被告赔偿人民币50,000元。
被告林某某辩称，被告曾经在出售房屋前与原告进行协商，但原告未有表示。为慎重起见，被告在租赁合同到期后才与案外人实际在2013年3月25日正式签订买卖合同。原告是非上海户籍，且已离婚，按照目前的政策，属于限购对象，不可能购买房屋，故原告属于恶意诉讼。因此，被告并未侵犯原告的优先购买权，请求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告陈某承认自己是非沪籍人士且已离异，如以一个人名义购房确实属于限购对象；但表示离异后其女儿随他共同生活，且其女儿是上海户籍，如其和女儿共同购房则并不限购。
裁判
浦东新区法院经审理后认为：
首先，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人通知承租人的内容应当包括合同价款、付款期限及方式等相关同等交易条件。本案被告林某某等在2013年1月26日与买受人签订第一份买卖合同，且依此向银行办理贷款。但在2013年1月被告林某某仅向陈某说过要出售房屋，而并未告知具体的交易条件。直到2013年3月15日，被告林某某才通过短信告知陈某房屋售价是328万、首付六成，但同时要求陈某当天就支付定金50万元。而在案证据中不能反映林某某等与买受人之间存在当日支付定金50万元的同等交易条件。且2013年3月18日、19日，林某某短信表示不再出售房屋，也不属实。因此，林某某就优先购买权向陈某履行通知义务时存在瑕疵。
其次，陈某在庭审中自认其系非沪籍单身人士，且根据现行政策其一人作为买受人时属限购对象。根据该事实，即使陈某在林某某告知了同等交易条件后行使优先购买权，也因政策限制而不能完成交易，无法取得系争房屋的产权，因此陈某并未因为林某某履行通知义务有瑕疵而造成损失。
再次,陈某称，其与女儿共同购买房屋则并不限购的问题，一方面陈某并未就此提供证据加以证明。另一方面承租人的优先购买权系一种法定权利，有着严格的主体限定条件，只有房屋的承租人才可以享有，本案中享有优先购买权的为陈某一人，其女儿并非系争房屋的承租人，不享有优先购买权，根据交易自由的原则，不能强制林某某与不享有优先购买权的其他人员进行交易。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：驳回原告陈某要求被告林某某赔偿人民币50,000元的诉讼请求。
一审判决后，原告陈某不服提起上诉，二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
评析
本案的难点在于，《中国人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条规定的出租人在出售房屋前合理期限内通知承租人的义务，需要如何履行，如果出租人未尽到合理通知义务，而承租人恰好是本市人民政府规定的限购对象时，出租人的行为是否侵害了承租人的优先购买权？如果侵害优先购买权，承租人请求出租人予以赔偿的诉讼请求是否可以得到支持？
（一）出租人应积极履行通知义务
根据《合同法》第230条规定，应然状态下承租人优先购买权的实现，必须经历以下两个步骤：1、出租人在合理期限内通知承租人；2、承租人在同等条件下表示愿意购买。可以看出，出租人的通知义务是实现优先购买权的前置条件，同时何时开始履行通知义务又牵涉到同等条件的确定。
通知义务的起始日期可以分三个时间节点：1、出租人在有出售房屋意图时；2、出租人在与第三人达成出售房屋意向时；3、出租人与第三人就房屋订立买卖合同之后。我们认为，通知义务履行应于第三个时间节点起算较为合理。
一方面，在出租人和第三人订立买卖合同的情况下，出卖该标的物的同等条件必将确定。此时，优先购买权人可以直接据此主张优先购买权，购得该标的物，从而免除了再与第三人竞价的烦恼，必然使购买条件大为优惠。另一方面，在出租人已经和第三人订立买卖合同的情况下，相关出售情况已经固定且明确，此时，出租人或者第三人也无法再否认或者推翻相关事实，不像所谓的“合同意愿”、“承诺意愿”等缺少相应的法律约束力，从而保证了优先购买权人行使优先购买权的可操作性和便宜性。[1]
对于“合理期限”的确定，《城市私有房屋管理条例》和《最高人民法院关于<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》曾规定，合理期限为出租人出卖前“三个月”。但因上述行政法规失效，司法解释条款被废止，对合理期限的认定可以参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第24条第3款的规定。[2]依照该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。该规定给予承租人15日的时间期限，亦即承租人负有在15日内作出是否行使优先购买权意思表示的不真正义务。本着权利义务相一致的原则，将出租人在出卖房屋前15日通知承租人认定为出租人履行通知义务的合理期限，比较妥当。本案中，出租人与第三人在2013年1月26日签订买卖合同后以该份合同办理了银行贷款，即从该日起出租人开始承担通知义务，至2013年3月15日原告才跟被告交涉优先购买权，即使不按照本文认为适宜的15日期限，也已经明显超过了履行通知义务的合理期限，出租人违反了其通知义务。
（二）作为限购对象的承租人仍享有优先购买权
限购对象系上海市人民政府规定不得购买本市住房的居民。当承租人为限购对象时，其能否享有优先购买权，有以下两种观点：
第一种观点认为，限购不影响承租人行使优先购买权。首先，从法律位阶上看，优先购买权是我国《合同法》赋予承租人的法定权利，而限购令是上海市政府的红头文件，是政策性规定，无权剥夺法律规定的权利；其次，限购的结果是承租人无法过户，但并没有剥夺承租人签订买卖合同的权利。承租人行使优先购买权的结果是形成买卖合同，并非当然过户，所以承租人依然有权根据合同要求出租人承担违约责任。
第二种观点认为，限购作为购买条件之一，承租人不享有优先购买权。行使优先购买权的前提是承租人符合“同等条件”的要求，然而限购令限制了承租人的购买资格，意味着承租人无法跟不受限购调整的买受人享有同样的购买条件，因此承租人自然丧失优先购买权。出租人是否尽到提前通知义务不影响承租人的权利。
我们赞同第一种观点，优先购买权作为形成权，不当然具备物权效力，能否实现过户并不能成为买卖合同成立的前提和条件。根据形成权的特点，优先购买权的行使后果是承租人与出租人之间形成了房屋买卖关系，并且双方的买卖合同跟出租人与第三人签订的合同完全一致，此时，就系争房屋形成了一物二卖的双重买卖关系。出租人对承租人和第三人均负有履行义务，但标的物是唯一的，所以具体向谁履行，出租人拥有选择权。如向一方履行，必然导致对另一方承担履行不能的违约责任或侵权责任。
本案中，出租人已实际向第三人交付了房屋，办理了产权过户登记，房屋买卖合同权利义务已经履行完毕。至于承租人的主体资格，限购令并非剥夺非沪人员签订房屋买卖合同的权利，而仅是限制其无法办理过户登记。如出租人与承租人协商一致，双方可就过户时间约定至具备过户条件之日甚至更长，限购令的变更或者承租人之后获得上海户籍均能实现过户条件。况且，从司法实践来看，类似的情况也出现在动迁房买卖中。上海市政府规定了动迁房的过户条件，在条件成就之前就动迁房签订的买卖合同法院依然认可其效力。故出租人实际侵害了承租人的优先购买权。
（三）承租人主张赔偿损失不应得到支持
在不同阶段，承租人的优先购买权被侵害，救济途径也不尽相同。
如图1所示，在出租人与第三人议价的第①阶段，承租人可以直接介入议价并要求与出租人签订房屋买卖合同；在第②阶段，承租人行使优先购买权的结果是形成一物二卖的局面，由出租人选择合同履行相对人，并对另一方承担违约责任或者侵权责任；在第③阶段，考虑到房屋已过户至第三人名下，买卖合同实际已经履行完毕，让出租人重新选择合同履行对象的成本过大，也不利于房地产市场交易稳定，承租人只能主张违约责任或者侵权责任。如租约未到期，还可以适用“买卖不破租赁”，由第三人继受出租人的权利义务。
对承租人来说，如在第③阶段主张优先购买权，必然面临请求权基础之选择。如果选择违约之诉，因为限购，合同目的无法实现的责任实际在承租人，违约责任的诉请显然无法得到支持。若主张侵权之诉，则承租人需对行为的违法性、损失事实的存在及二者存在因果关系负举证责任。本案中，出租人违反了通知义务，侵害了承租人优先购买权，存在行为的违法性；至于损失，承租人本身无法购房，不存在房屋差价的损失。另外，装修拆除是因为租约到期，即使没有发生本案的买卖行为，承租人也应自行负责拆除装修；最后，原告女儿的另行购房差价及购房被骗损失与优先购买权亦不存在因果关系。综上，承租人主张赔偿其损失的诉讼请求不予支持。
注释
主审法官：张卓郁 案例撰写人：陈裕国
[1] 史浩明、王宏：《优先购买权支付的法律技术分析》，载《法学》第2008-9期，第83页。
[2] 奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》，人民法院出版社2009年版，第289页。
