张涛 律师
手机:15001875694
Q Q:1551086171
邮箱:zhangtao_sh@outlook.com
2011年1月5日,经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍,原告、被告签订《房地产买卖协议》一份,约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX弄XX号房屋,房价款430万元。该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。该协议另约定,原、被告双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日,原告即向被告交付定金60,000元,被告为此向原告出具了收条。
此后,上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令,因原告在本市已拥有三套住房,属限购对象,原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金,遭被告拒绝。
原告交涉未果,为维护自己的合法权益,诉至法院诉请判令:一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议;二、被告返还原告定金60,000元。
另查明,原告系非上海市户籍居民。原告目前在上海市已拥有三套住房。
裁判
法院经审理认为,因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。
本案原、被告间签订的房屋买卖协议,依法成立且有效。原、被告签订房屋买卖协议的目的,系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让,房屋属于不动产,物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。
根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的,关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定,对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。本案原告属非本市户籍居民,且在本市已经拥有三套住房,属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象,若原、被告间房屋买卖协议继续履行,将导致不予办理房地产登记之后果,双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现,故原、被告间房屋买卖协议应当解除。
由于政府行为不能办理房地产登记,导致买卖合同目的无法实现,符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形,双方当事人均可免责。
因此,原告要求解除房屋买卖协议及要求被告返还定金60,000元,于法有据,本院予以支持。被告认为原告解除房屋买卖协议的行为已构成违约,其已交定金应冲抵违约金之辩称意见,没有合法依据,本院不予采纳。
评析
我国《合同法》第九十四条对不可抗力解除合同进行了规定,即“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。”不可抗力致使不能实现合同目的,该合同失去积极意义,失去价值,应予以消灭。我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除。通过什么途径消灭,各国立法并不一致,根据我国《合同法》的上述规定,允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除,由于通过解除程序,当事人双方能够互通情况,互相配合,积极采取救济措施,因此具有优越性。
但何谓不可抗力,我国民法通则第一百五十三条规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我们认为,不可抗力具体来说一般可包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。但是,预期市场不好的情形,不属于不可抗力。
但是政府出具的限购政策是否属于法律规定的“不可抗力”尚有争议。
有人认为,不可抗力一般是指战争、地震、火灾等突发状况,而限购令早就已经在别的城市或者之前就有执行先例了。本案来说,买方在明知道已有三套房的情况下,应该预计到签合同买房行为有一定风险性,所以这次买卖不成,卖方没有任何责任,完全是买方单方面的违约行为,应为此承担责任,所以定金不能退还。
而认为限购政策属于不可抗力的人则认为,政府“住房限购令”应该是属于政府的行政性命令,该行政性命令具有政府规章制度的性质。这一行为具有不可预测、不可控制、不可避免的特征,符合《民法通则》规定的不可抗力,基于此所解除的合同,应该是法定解除,双方不负违约责任。
我们认为,政策调整是否属于合同可无条件解除的“不可抗力”,我国并未明文规定,但不管政府的限购政策是否属于法律规定的不可抗力,这种情况的变化都属于并非出于买卖双方任何一方的意愿,而且也不可能不执行,应属于“客观因素”一类,对于双方都不构成违约,只能解除合同,返还财产。
同时我国《合同法》第九十七条规定了合同解除的法律后果:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
具体到本案,买卖合同签订后,上海市政府出台了房地产限购政策,按照原告拥有房产的情况属于限购的对象。由于客观上已经不能再次购房,签署的相关协议已难以履行,并且合同难以履行的结果不能归责于原告一方,所以卖方也不可以据此追究对方的违约责任。
案例编号:(2011)松民一(民)初字第1960号 (2011)沪一中民二(民)终字第1745号