一房二租中合同实际履行人的确定及后果处理
——陈某某诉吴某某房屋租赁合同纠纷案
要旨
本案系因一房二租引发的房屋租赁合同纠纷。一房二租中，合同效力不受影响，实际履行合同的承租人的确定取决于占有房屋、备案登记以及成立时间等因素。对于不能履行合同的，出租人应承担相应的违约责任。逾期交房违约金与合同解除违约金属不同的违约责任，前者以合同存续、可能交房为前提，针对未交房造成的损失，后者则弥补合同终止后的损失。
案情
原告（反诉被告）：陈某某
被告（反诉原告）：吴某某
上海市浦东新区xx路x号xx国际贸易大楼xxxx室房屋的权利人为吴某某、俞某。2013年10月1日，出租人吴某某（甲方）与承租人陈某某（乙方，其委托王某某代为签署）就上述房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月20日起至2015年10月19日止，甲方应于2013年10月20日以前将房屋腾空交给乙方使用。乙方应付的定金为人民币（以下币种同）3,800元，2013年10月1日支付给甲方定金共计3,800元，如有不足则于一日内补足。在本合同签订之后至租期开始之前如甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还乙方，如乙方违约则定金由甲方没收。租期开始之后，上述定金转为租赁保证金。甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用，如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。如甲方逾期超过四十五天，则视为甲方构成违约，乙方有权解除租赁合同，并追究甲方违约责任，甲方应双倍返还乙方定金共计7,600元。甲、乙任何一方如未按本合同的条款执行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为3,800元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。甲方需保证在11月20日前将原租客公司在该房屋地址的工商注册迁出，使该房屋具备工商注册条件。若在该日期后因甲方原因，乙方仍不可注册，则自11月20日起至乙方可进行公司注册日止，乙方不需支付甲方租金，直至该房屋具备工商注册条件之日起为起租日。
签订合同当日，陈某某支付吴某某定金3,800元。2013年10月下旬，吴某某向陈某某表示不再出租系争房屋。2013年10月29日，陈某某来沪与吴某某协商交房事宜，但未果。2013年11月11日，原租客公司的工商注册迁出系争房屋。2014年1月23日，吴某某、俞某与案外人xxx融资租赁有限公司（以下简称xxx公司）签订《房屋租赁合同》，约定吴某某、俞某将系争房屋出租给xxx公司使用，租赁期为2014年2月1日至2016年1月31日，月租金1万元。2014年2月起，吴某某、俞某将系争房屋交付xxx公司使用。2014年5月20日，xxx公司在系争房屋内办理了工商注册。
审理中，陈某某、吴某某确认，《租赁合同》落款处“俞某”签字系吴某某代签，双方认可《租赁合同》主体为吴某某、陈某某。陈某某表示其主张的滞纳金实为逾期交房违约金，涉案定金已转化为租赁保证金。另经法院释明，陈某某虽认可系争房屋已由吴某某另行出租并已实际交付案外人使用，但仍坚持继续履行合同、交付租赁房屋的诉讼请求。
原告（反诉被告）陈某某诉称，2013年10月1日，陈某某、吴某某就上海市浦东新区xx路x号xx国际贸易大楼xxxx室房屋签订租赁合同，约定，吴某某于2013年10月20日至2015年10月19日期间将上述房屋出租给陈某某作办公使用；吴某某于2013年10月20日之前将房屋腾空并交给陈某某使用；吴某某逾期交房超过30日的，则每逾期一日按照应付租金的百分之一向陈某某支付滞纳金；一方违约，向另外一方支付违约金3,800元。上述约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，经陈某某多次催促，吴某某至今仍未交付房屋，并拒绝履行合同，吴某某的行为已经构成违约。
故陈某某起诉至法院，请求判令吴某某：1、继续履行《租赁合同》，并将上海市浦东新区xx路x号xx国际贸易大楼xxxx室房屋交付陈某某使用；2、支付陈某某违约金3,800元；3、按每日456元的标准支付陈某某自2013年11月20日起至本案判决生效之日止的滞纳金；4、赔偿陈某某损失147,238.70元（包括差旅费3,698.70元、2013年10月至2014年2月期间准备派驻上海的员工工资损失55,287元、自行估算的2013年10月至2014年2月期间的公司预期经营损失88,255元）。
被告（反诉原告）吴某某辩称，陈某某、吴某某签订的仅是意向合同，吴某某收取的是定金。涉案租赁房屋系吴某某与妻子俞某共同所有，但俞某并未在合同上签名，其不同意将房屋出租给陈某某。吴某某告诉陈某某不出租的时候，该房屋之前使用者的工商注册尚未迁出，现已迁出。同意第2项诉讼请求；不同意第3、4项诉讼请求，且约定滞纳金过高，即使认定吴某某违约，也希望法院予以调整。同时，吴某某提起反诉称，涉案租赁房屋系吴某某、俞某共同所有，虽两人系夫妻，但俞某与吴某某就该房屋出租事宜一直存有分歧，俞某不同意出租，《租赁合同》上的签字也并非俞某本人所签。吴某某认为《租赁合同》仅为意向合同，如需办理公司注册的，应由产权证持有人与承租人一起去外高桥保税区领取保税区专门适用的格式合同并签字，但俞某对此不同意，吴某某于2013年10月30日电话通知陈某某解除合同。故吴某某提起反诉，请求判令陈某某与吴某某签订的《租赁合同》于2013年10月30日解除。
针对反诉部分，原告（反诉被告）吴某某辩称，一、根据《婚姻法司法解释（一）》第17条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据该规定，吴某某主张俞某不同意出租房屋，从事实上、法律上均是不成立的；二、吴某某认为涉案《租赁合同》为意向合同，不能成立。陈某某认为合同无意向合同、正式合同之分，只要是当事人真实意思表示，合同即成立并生效。综上，不同意吴某某的反诉请求。
二、裁决
上海市浦东新区人民法院经审理后认为，陈某某、吴某某之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。房屋共有人俞某虽未在合同上签字，但租赁合同并非对租赁房屋的处分，不以共有人合议一致作为租赁合同成立、生效的条件，基于吴某某与俞某的产权共有关系以及身份关系，吴某某有权出租系争房屋，吴某某以俞某未在合同上签字为由主张涉案租赁合同仅为意向合同，缺乏法律依据。《租赁合同》约定，甲方（吴某某）须按时将房屋及附属设施交付乙方（陈某某）使用，如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。该条款约定的滞纳金实属逾期交房违约金。本案中，吴某某未按约向陈某某履行交房义务，并以高价另租他人且已实际履行，其行为显属恶意违约，应当承担相应违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理 。鉴于吴某某已将系争房屋另行出租并实际履行，基于债权平等性原则，陈某某再要求吴某某履行合同、交付租赁房屋，没有法律依据。虽然吴某某为本案合同违约方，但鉴于涉案租赁合同客观上已无法履行，且吴某某亦据此主张解除合同，故本院判决涉案租赁合同于2014年1月31日解除。合同解除后，就陈某某支付的租赁保证金3,800元，吴某某应当返还，对合同解除违约金3,800元, 吴某某同意支付，本院可据此判决。逾期交房违约金的设定前提是以履行交房义务的可履行性为前提，本案逾期交房违约金应计算至合同解除时止，陈某某主张合同解除后的逾期交房违约金，缺乏法律依据。对逾期交房违约金标准，虽然吴某某主张约定过高，但根据本案中陈某某主张的合理经济损失范围、吴某某的过错程度及其逾期受益因素，吴某某要求调整违约金标准，本院不予采纳。对陈某某主张的欲派驻上海的员工工资损失55,287元、自行估算的公司预期经营损失88,255元，与吴某某违约行为之间无必然因果关系，也明显超出了违约方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。违约金兼具补偿性和惩罚性，根据本案中陈某某主张的损失范围及提供的相应证据，合同约定的违约金已足以填补其主张的合理损失，陈某某赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三第第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）吴某某于2013年10月1日签订的《租赁合同》于2014年1月31日解除；二、被告（反诉原告）吴某某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈某某租赁保证金3,800元；三、被告（反诉原告）吴某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈某某违约金3,800元；四、被告（反诉原告）吴某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈某某逾期交房违约金33,288元；五、驳回原告（反诉被告）陈某某的其他诉讼请求。
判决后，原、被告均未上诉，该判决现已生效。
评析
一房两租，是指出租人与两个承租人签订租赁合同，将同一房屋在同一期限内出租给不同承租人的法律行为。由于租赁标的的唯一性，客观上两个合同无法全面履行，势必涉及到如何确定履行合同的承租人，以及未履行合同承租人的保护与救济。本案即属一起典型的一房二租纠纷，当事人双方围绕履行承租人确定、合同能否解除、违约责任承担等产生争议。
（一）合同履行承租人确定顺位
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
此条规定明确了合同均属有效情况下履行合同承租人的三个顺位：
第一顺位，合法占有房屋。该顺位既要求事实上占有房屋，又强调占有的法律正当性。承租人合法占有房屋，意味着出租人已完成房屋交付义务，双方合同事实上已经开始履行。实践中，某些承租人为达到履行合同目的而采取违法方式占有房屋，如强制开锁进入，又或强制将占有房屋的承租人赶出等。该类情况中承租人虽占有房屋，但不具备法律上正当性，不能作为履行合同的第一顺位承租人。
第二顺位，办理备案登记。租赁合同备案登记并非强制，也非生效条件，当事人可以自由选择，但一旦进行备案登记的，基于备案登记的公示公信力，备案登记的租赁合同就具有对抗力，可以对抗未备案登记的租赁合同。
第三顺位，合同成立在先。基于债权平等性原则，在既无房屋交付之实又无备案登记之续的情况下，只能依据合同成立时间的先后来确定履行合同的承租人。本案中，吴某某在与陈某某签订合同后，又将系争房屋另行出租他人，且庭审中双方均确认该房屋已经交付他人占有使用，依上述规定，陈某某再要求吴某某履行合同、交付租赁房屋，已缺乏法律依据，本院据此驳回。
（二）合同解除权的行使
对于不能得到履行合同的承租人，依法享有合同解除权自不待言，但作为违约方的出租人是否也能解除合同，则有较大争议。我国合同法规定的解除权有两种，即法定解除权与约定解除权，分别见于第九十四条、第九十三条。法定系行使解除权的条件基于法律规定，即第九十四条规定的五种情形。除第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的外，其他情形的解除权通常理解为均归属于守约一方。约定系行使解除权的条件基于合同约定。除此之外，当事人不得随意解除合同。与此同时，合同法第一百一十条又规定，对于法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行的非金钱债务，当事人不可以要求履行。依上推出，对于事实上无法履行的合同，当事人不能要求继续履行。在上述规定的交汇处，存在一个法律适用空白，即对于事实上无法履行的合同，在拥有解除权的守约方不行使权利的情况下，违约方能否要求解除合同？
审判实践中存在两种观点：一种是无论何种情况，一方违约的合同违约方均不享有解除权。理由在于，契约信守是合同法的基本原则，赋予违约方以合同解除权，不仅与合同法的理念相背离，而且将纵容恶意违约行为的发生。为了充分保护守约方利益，防止恶意违约的蔓延，违约方不能单方解除合同。另一种是一方违约的合同违约方一般不具有合同解除权，但若因违约行为造成合同事实上无法履行的，或者继续履行合同代价高昂且不利于物的使用等特殊情况的，违约方也可以解除合同。理由在于，在上述特殊情况下，合同已无法继续履行，若不赋予违约方以合同解除权，且守约方又不行使合同解除权的，各方的权利义务关系将一直处于不确定状态。
我们认为，上述两种争议的关键是如何理解契约信守原则。契约之所以要信守，目的在于当事人能够通过履行合同获得利益，基础在于合同能够得到履行。如果一个合同事实上已经无法继续履行，而有解除权的守约方又拒不行使权利，若仍旧僵化地理解契约信守原则，不允许另一方解除合同，这除了会使双方的权利义务处于不确定状态之外，并无其他实质意义。正如本案所述，承租人已就出租人违约事实提起诉讼并主张了相关违约金及损失，且双方的租赁合同因出租人已将房屋另行出租并实际交付履行而处于无法继续履行的状态，此种情况下，若继续维持合同效力，只会使双方合同以及吴某某与案外人合同处于不确定状态，不利于社会经济交易秩序的有序运行。因此，允许违约方解除合同，既可以使各方的权利义务关系得以及时确定，又能够使守约方受损方权益得以弥补，实属双赢之举。当然，此种情况下违约方解除权应严格限制，只有在合同事实上已经不能履行等特殊情况下行使，以期最大限度地保护守约方利益。
（三）守约方权利救济途径
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于返还押金及支付合同解除违约金，吴某某并无异议，也符合相关法律规定，本文不再赘述。双方主要争议在于逾期交房违约金及相关损失能否得到支持？对于逾期交房违约金：首先，逾期交房违约金与合同解除违约金属不同违约金。违约金属当事人自行约定，兼具惩罚性与补偿性。对于不同的违约行为，当事人可以约定不同的违约金。逾期交房违约金与合同解除违约金属不同违约金，前者对应出租人逾期履行交房义务，弥补承租人未能按约占有使用房屋所造成的损失，后者对应出租人违约造成合同解除，弥补承租人无法按约履行合同所造成的损失，一个指向合同解除前利益，一个指向合同解除后利益，两者不相重复，可同时主张。其次，逾期交房违约金以合同未解除为前提。逾期交房即是指超过了合同约定的交房期限，在合同有效存续期间，出租人有交房的合同义务，承租人也有权依据合同要求出租人承担逾期交房的违约责任。倘若合同已经解除，出租人已无义务履行合同，逾期交房的违约责任也不复存在。综合上述两点，逾期交房违约金的设定前提是以履行交房义务的可履行性为前提，本案逾期交房违约金计算至合同解除时止。
对于陈某某主张的损失：损失是否应予支持取决于三个条件，第一，损失与违约行为应具有因果关系，没有因果关系的损失不在赔偿之列。第二，损失的赔偿应遵循可预见性规则，即不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。第三，违约金主要作用在于弥补损失，若合同约定的违约金已经足以弥补违约方造成的损失，守约方再行在违约金之外主张损失就缺乏依据。本案中，陈某某主张的欲派驻上海的员工工资损失55,287元、自行估算的公司预期经营损失88,255元，与吴某某违约行为之间无必然因果关系，也明显超出了违约方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。并且，承租人既主张了逾期交房违约金，又主张了合同解除违约金，且两项违约金的数额已经足以弥补了承租人损失。故对于承租人主张损失的诉请，本院予以驳回。
来源：上海市浦东新区人民法院
主审法官：黄政 案例撰写人：黄政 杜献伟
