承租人不具有“特殊身份关系”不享有优先购买权
——上海某某实业有限公司诉上海某甲房地产有限公司房屋租赁合同纠纷案
要旨
优先购买权具有法定性，在赋予承租人优先购买权的同时，也应保障出租人的合法权益，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。
案情
原告：上海某某实业有限公司（以下简称某某公司）
被告：上海某甲房地产有限公司（以下简称某甲公司）
2005年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租借合同》一份，约定被告将其所有的位于上海市原南汇区航头镇某某公路xxxx号某某大酒店（简称系争房屋）出租给原告使用。合同同时约定：乙方承租期限为十五年，自2006年2月15日起到2021年2月14日止；第一年至第三年的租金每年为77万元，第四年起每年增加5万元，并对第八年起的租金标准作了详细约定。2006年7月1日，原、被告签订《补充合同》，对租赁期限等作了相应的补充约定。
原、被告签订《房屋租借合同》后，被告向原告交付了系争房屋，原告按约向被告支付租金。另外，原告承租被告房屋后在系争房屋内开设了“上海某祥大酒店”，工商登记名称为“上海某祥商务酒店有限公司”（以下简称“某祥公司”）。
2007年6月，双方就系争房屋办理了租赁备案登记。
2009年12月2日，被告与案外人钟某某签订了《房屋买卖合同》，被告将系争房屋出售给了钟某某，价款为9,695,241元。同时，被告将与系争房屋相邻的另外两幢房屋也出售给了钟某某。2010年1月13日，被告与钟某某申请办理了过户登记。办理过户登记时，钟某某是被告的法定代表人（原告调取的交易中心内档资料显示交易时被告的营业执照显示法定代表人为钟某某），作为被告的代理人办理相关手续。
系争房屋核准登记在钟某某名下后，钟某某为了借款将系争房屋抵押给了银行。银行于2010年对系争房屋进行评估，系争房屋的评估价在1700万余元。
另查明，被告开设的某祥公司的股东发生过变化，但系争房屋仍由某祥公司使用。
原告诉称，2005年9月15日，原、被告签订《房屋租借合同》，约定被告将系争房屋出租给原告使用，租赁期为十五年。双方办理了租赁备案登记手续。近期至房产交易中心查询得知，2010年1月，被告在未通知原告的情况下将系争房屋出售给案外人钟某某并办理了过户手续，房屋价款人民币（以下币种相同）969万余元。钟某某就是被告公司实际控制人钟某元的儿子。系争房屋的市场价为1700万元，被告低于市场价出售系争房屋，侵害了原告的优先购买权。
原告主张享有对系争房屋的优先购买权，起诉请求判令：1、被告赔偿原告经济损失（即房屋市场价与钟某某的购买价之间的差价损失）共计788.62万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告某甲公司辩称，钟某某受让系争房屋时是被告的股东，当时也是被告的法定代表人，所以相关转让不是正常的市场交易，而是基于特殊关系的内部交易。
裁判
上海市浦东新区人民法院经审理认为，本案争议的焦点为原告是否享有优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但出租人基于特殊身份关系而出卖租赁物，以低于市价出卖房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，承租人一般不能享有优先购买权，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求。
本案被告出售系争房屋给案外人钟某某时，被告公司的实际控制人如原告所述为钟某某的父亲，同时，钟某某当时任被告公司的法定代表人，被告与案外人钟某某之间存在特殊的身份关系。同样，如原告所述，系争房屋出售给钟某某是远低于市场价的，如果不是基于钟某某特殊的身份关系，被告是不可能按照合同约定的价格出售的。
因此，法院认为被告将系争房屋出售给钟某某，原告不享有作为承租人的优先购买权。原告基于租赁关系主张其优先购买权受到侵害，要求被告赔偿的请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：驳回原告上海某某实业有限公司的诉讼请求。
一审判决后，被告不服，提起上诉，后于二审中申请撤回上诉。二审法院裁定准许撤回上诉。
评析
我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”关于 “同等条件”如何理解，司法实践难以把握。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第20-24条规范了承租人优先购买权的行使。其中，《解释》第24条列举了四类承租人不得行使优先购买权的例外情况。
（一）特殊身份关系影响“同等条件”的判定
1. 近亲属关系影响“同等条件”的判定
《解释》第24条第二项规定，“出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的”，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。该条款借鉴了国外立法[1]，规定了近亲属关系这一特殊身份关系人之间的房屋买卖，影响同等条件的判定，此时承租人不得行使优先购买权。与出租人之间具有身份关系的买受人, 相比与出租人具有债权关系的承租人而言, 具有更加优越的地位。[2]家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系不同，这种身份关系的存在，导致即便承租人愿意支付同样价款购买房屋，也不具备同等条件这一要求。
2.《解释》第24条第二项的局限性
从文义解释的角度看，《解释》第24条第二项仅针对特定近亲属关系，存在局限性。比如出租人（自然人）与其有赡养关系的丧偶儿媳或女婿，这种身份关系虽非血亲但相比普通的近亲属（如兄弟）更亲近，此类丧偶儿媳或女婿甚至可以成为第一顺序的法定继承人，但丧偶儿媳或女婿却不包含在《解释》第24条第二项规定的近亲属关系中。《解释》第24条第二项针对的是自然人，显然也无法涵摄出租人为法人的情况。本案房屋出卖人为法人，出卖人与购买人存在特殊身份关系，此时承租人的优先购买权有何种限制，我国法律及相关司法解释并无直接规定。
（二）特殊身份关系的判定标准
房屋买卖过程中，什么样的身份关系会影响同等条件的判定，需要一个明确的标准，才能解决《合同法》第230条在司法实践中难以操作的问题，同时避免《解释》第24条第二项的局限性。相应的标准，应当平衡出租人和承租人之间利益。首先，选择交易相对人的自由被看作是合同自由或者交易自由的一项基本内容，[3] 承租人的优先购买权在一定程度上会限制房屋所有权人的交易自由。其次，在法律上已经有“买卖不破租赁”的基本原则来保护承租人的利益了。因此，在赋予承租人优先购买权的同时，也应保障出租人的合法权益，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。从利益衡量理论的角度看，应确保相应的标准与现有的优先购买权法律体系相统一，并确保标准的适用不会导致对不利一方利益的产生不合理侵害，因此有必要从《合同法》第230条解释论的角度出发，限制承租人优先购买权的行使。
《合同法》第230条规定，承租人行使优先购买权的前提是具备同等条件。关于同等条件标准的确定, 一般认为是以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为同等条件。[4]至于，是否具备同等条件，不能仅看价格是否相同，不能机械地看承租人与其他买受人所提供的表面上的条件是否绝对相同。[5]理论界通说认为，关于优先购买权同等条件的识别主要是价格是否相同，其次是支付方式是否相同，在相同的情况下, 对于其他交易条件是否需要完全相同, 还要看该条件是否影响到出租人的利益, 如果没有影响，则应当认定为具备同等条件[6]。判断是否影响出租人利益的时候，相应利益的内涵不应局限于金钱积极的直接增加，还应包括金钱消极的不减少（如公司经营中成本的节约），甚至包括一些非物质利益（如亲属之间的家庭情感需求）等。当出租人与买受人存在某种特殊身份关系成为交易的前提条件时，若仍然允许承租人以同等价格享有优先购买权，就会直接影响出租人利益，导致利益失衡。因此，结合通说的观点，我们认为出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。该标准便于操作，又可弥补《解释》第24条第二项的局限性，平衡了出租人和承租人之间的利益。
（三）构成要件及证明责任
基于特殊身份关系，承租人不得行使优先购买权，应当具备两个要件：一是出卖人将房屋出卖给有特殊身份关系的人；二是若不存在特殊身份关系，出卖人不愿意低价出售房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，出租人主张承租人不得行使优先购买权，上述两要件事实应当由出租人承担举证责任，出租人未能提供证据或者证据不足以证明上述要件事实的，由出租人承担不利的后果。
要件一：出卖人将房屋出卖给有特殊身份关系的人。
特殊身份关系必须是客观真实的，而不是虚构的。这种特殊身份关系，不仅仅限于近亲属关系，还应包括近姻亲关系，亲属之外的赡养、抚养关系等。出租人为法人单位时，也存在影响同等条件判定的特殊身份关系，比如母公司与子公司，拥有同一控股股东的关联公司，公司与其法定代表人等等,他们之间的买卖类似于将财产从一个人的左口袋转移至右口袋，是基于出租人自身经营策略的调整进行的内部财产转移，为合理避税，资产转让的价格往往低于市场价。本案出租人（即被告）出售系争房屋给案外人钟某某时，被告的实际控制人（绝对控股股东）为钟某某的父亲，同时钟某某当时任被告公司的法定代表人，被告与钟某某之间存在特殊的身份关系。
要件二：若不存在特殊身份关系，出卖人不愿意低价出售房屋。
要件二要求身份关系必须足够紧密，紧密程度达到愿意低于市场价售房让利的程度，而不是一般的身份关系（如普通的朋友、同学、同乡）就可以排除承租人行使优先购买权，这可以防止出租人滥用权利，从而保护承租人的利益。为保证判定标准的客观性和可操作性，要从普通大众的视角去审查要件二，而不是考虑实际案件中具体出卖人的想法。要将房屋出卖人视作“理性人”[7]，从常识或商业惯例的角度看，如果存在该特殊关系，出卖人愿意低价售房，如果不存在该特殊关系，出卖人就不愿意低价售房，即符合要件二，反之则不符合要件二。要件二的举证责任由出租人承担，可以有效避免出租人刻意规避法律损害承租人的优先购买权。本案购买人钟某某是被告实际控制人的儿子，同时又是被告的法定代表人，离开这一特殊身份关系，显然被告不可能将系争房屋低于市场价数百万出售给钟某某。
本案符合上述两个要件，承租人不符合“同等条件”的要求，不得行使优先购买权。承租人要求出租人承担侵害其优先购买权的损害赔偿责任，缺乏依据，法院不予支持。
注释
主审法官：杨立转 案例撰写人：陶郑忠 杨立转
[1] 现行《德国民法典》第577条第（1）项规定出租人将住房出卖给家属，承租人不得行使先买权（即优先购买权）。但是，德国法规定承租人行使先买权的对象仅限于住房，不包括商业住房。我国司法解释借鉴了亲属之间的买卖承租人不得行使优先购买权，但未规定商业住房的承租人是否可以行使优先购买权。
[2] 冉克平：《论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院<房屋租赁合同司法解释> 第21- 24条》, 载《法学评论》2010年第4期。
[3] 参见江平、程合红、申卫星：《论新合同法中的合同自由原则与诚实信用原则》，载《政法论坛》1999年第1期。
[4] 王泽鉴著：《民法学说与判例研究：第1册》，中国政法大学出版社1998年版，第507页。
[5] 参见李家军：《房屋承租人优先购买权之检讨》，载《法律适用》2006年第1-2期。
[6] 参见王利明著：《物权法研究（上) 》, 中国人民大学出版社2007年版, 第747、 748页。
[7] 西方经济学假设的理性人，就是能够合理利用自己的有限资源为自己取得最大的效用、利润或社会效益的个人、企业、社会团体和政府机构。
